Hliniczky Krisztián 2022. október 19. 

Hliniczky Krisztián 2022. október 16. 

A 2022-es év sok egyéb mellett az ingatlanszektor történéseiről szól, ez a hangsúlyos jelenlét a közbeszédben a hónapok óta tartó kamatemelési ciklus és a múlt hét végi jegybanki bejelentés hatására tovább erősödött. A diskurzusok és elemzések középpontjában a lakására vannak, illetve, hogy azok csökkennek-e és ha igen milyen mértékben.

Az eseményeket egyfelelő az otthonteremtési és lakhatási célú vásárlók figyelik árgus szemekkel, másfelől a befektetők is igyekeznek kapaszkodót találni a hozamszámításhoz. Vagyis, hogy a vagyonuk megőrzése mellett mekkora profit realizálásban is gondolkodhatnak amikor ingatlanba invesztálnak.

Csakhogy az elmúlt két éveben vagyis a járvány kitörése óta hallható szirénhangok rendre elkövetik ugyanazt a hibát, jelesül, hogy kettős mércét alkalmaznak amikor az ingatlan befektetést hasonlítják össze más befektetési lehetőségekkel. És ez igen félrevezető! Ugyanis amig a tőzsdéken napról napra változnak a kötvények, részvények, bef. jegyek árfolyamai addig az ingatlanpiacon 10 évente, ha előfordul egy-egy számottevő áresés.

Mégis, miközben egy értékpapír vagy egy tőzsdeindex esetében akár 10-20% zuhanásra is legyintenek a kereskedők és azt nagyvonalúan korrekcióként aposztrofálják. Addig az ingatlanpiaci áraknál már 5-6%-os csökkenésnél is beszakadásról beszélnek meg, hogy kipukkant az a bizonyos lufi.

Persze értem én, hogy a tőzsde ilyen hektikus és már megszoktuk, de ahogy változik a világ talán ideje lenne megbarátkozni a gondolattal, hogy az ingatlanpiacon is gyakrabban lesznek mozgások. Mindezt kiegészítve azzal, ha mondjuk a mostani 10 éves ciklusok, drasztikus esetben 1 évesre sűrűsödnének, attól a tőzsde befektetési szempontból továbbra is egy háborgó tengernek számítana, a lakásszektorhoz képest.

Tehát az ingatlanbefektetés nagyon is biztonságos eszköz, amely úgy tud hosszútávon is kiemelkedő hozamokat produkálni, hogy az ivesztoroknak nem kell a tőzsdeihez hasonló viharokba belehajózniuk. Amit az a tény is megerősít, hogy az válságokat a lakásszektor rendre kiheverte, sőt túl is szárnyalta a bázis értékeket. Addig a pénzpiacok esetében számtalan magánszemély jutott a tönk szélére és cégek, bankok, biztosítók kerültek a süllyesztőbe.

Winston Churchillnek tulajdonítják a mondást miszerint: “Csak abban a statisztikában hiszek, amit én magam hamisítok”. Nos a minap egy youtube videót megnézve az fogalmazódott meg bennem, hogy az elődadó meg bizonyára abban a matekban hisz amit ő maga hamisít meg.

De miről is szólt az oktatófilm

A bérbeadással történő hasznosítás hozamait igyekezett kiszámolni az előadó, a pedáljában egy 60 millióért megszerzett lakás szerepelt. A történet azon része, amelyben a vevő a teljes vételárat önerőből fizeti ki és aztán bérbe adja, teljesen rendben is volt, de ezen a ponton jött a csűrcsavar. Ugyanis, egy olyan opciót is felvázolt, amelyben a vételár 50%-át jelzáloghitelből finanszírozná meg a vevő.

A számítás részleteivel nem szeretnék senkit untatni a lényeg, hogy az előadó szándéka szerint a heuréka élmény az kellett (volna), hogy legyen, hogy hozamkét tekintünk a havi törlesztővel is. Mondván, amennyivel kevesebb hitel lesz az ingatlanon hónapról-hónapra annyival nő a befektető vagyona is. Ehhez még hozzá számolt az ingatlanra vonatkozóan 5%/év érteké növekedést és a végén kihozta, hogy ez bizony 12,4% hozamot jelent. 

A hanyag eleganciával kihagyott évtized

Még ha a törlesztőrészlet mint hozam témáját nem is boncolgatjuk, akkor is van egy nagy gond az egésszel, mégpedig, hogy bár 30 milliót vesz fel a befektető bizony 57 milliót fizet vissza a banknak. Tehát ha el is fogadjuk a 12,4% hozamot az csak az első 10 évre lenne érvényes amíg 30 millió forint összegű hitelt visszafizette és a 30 millió önerővel együtt így már a teljes eredeti vételárat letudta.

Igen ám csakhogy van még 27 millió forint hátra a hitelből, amit szintén vissza kell fizetni, ezért aztán lesz 10 olyan év amikor bizony a nullához fog konvergálni a hozam. Az értéknövekedést azért nem érdemes számolni, mert az nem biztos, ellenben a törlesztési kötelezettség igen. Amit akkor is teljesítenünk kell a hitelintézet felé, ha mondjuk hónapokig nincs bérlőnk, azaz elkerülhető plusz kockázattal jár hitelből finanszírozni egy befektetési célú ingatlan vásárlását. Ez a mentalitás olyan, mint amikor valaki az anyagi lehetőségeit kifeszítve lízingel/bérel egy 60 milliós autót, de csak ötezerért tankol bele. Jó az optikája csak semmi értelem.

Egy gondolat a törlesztő is hozam állításról

Nem tudom miként magyarázná meg a tanácsadó a nagy felfedezését, ha mondjuk a befektető a hatodik évben kénytelen lenne értékesíteni az ingatlant? Vélhetően megállna a tudománya. Ugyanis az eladás pillanatában a már betörlesztett 17 millión felül további 40 millió forintot kellene megfizetnie a banknak. Így a korábban 30 millió önerővel vásárolt ingatlanból csak 20 milliót kapna vissza. Pedig a vlogger 12,4%/év hozamot ígért, aminek folyományaként 52,2 millióval kellene tudni kiszállni nem 20 millióval, hogy még a befektetett pénzünk több mint 30%-át is elveszítsük. 

De legyünk kíméletesek az úriemberrel, és vegyük számításba az általa említett 5%/év értéknövekedést is. Nos ebben az esetben 33,3 milliót tudna kivenni a tulajdonos a kényszerértélesítéskor, de ez is csupán 1,71%/év „hozamot” jelentene. Vagyis örülhet a delikvens, ha nullszaldóra kijön, miközben a finanszírozó bank zsebre tett 17 000 000 forintot. 

Mindezek tükrében felmerül a kérdés, hogy a verejtékszagú erőlködéssel a vlogger ingatlanbefektetési tippeket szeretett volna adni vagy agitációs tevékenységet folytatni a bankok részére?