Property Invest News 2023. január 12.
Nos az EU-s támogatások kapcsán a kormány kommunikációjára is ráillik ez a történet. Hiszen bár a pénzügyi és a gazdasági élet szereplői közül sokan már rég tudják, hogy a sztori erősen hibádzik, mégis, ezt eddig csak kevesen merték kimondani! Az UniCredit Bank most egy átfogó elemzéssel állt bele a dologba és írta le mi is a valóság.
A meglátásuk szerint a magyar gazdaság 2023 visszaesést mutat majd, még akkor is, ha a második félévben beindul a növekedés. A pénzintézetnél arra számítanak, hogy idén nem fog megérkezni az EU-s forrás Magyarországra, sőt a helyreállítási forrásainkat akár teljesen el is veszíthetjük. A forint tartósan 400 fölött lehet az euróval szemben, de egyes elemzői vélemények szerint még a további gyengülés sem elképzelhetetlen.
Az infláció 2023 első negyedévében 26%-on tetőzhet, de 2023-ban is két számjegyű marad, és még 2024 folyamán is bőven a jegybanki cél felett alakul. Ennek következményeként az irányadó kamat idén 12%. jövőre 7% lehet, a magas energiaszámla miatt pedig a fizetési mérleg is negatív lesz mind a 2023-as mind pedig a 2024-es év folyamán.
A FourGenProp elemzői az UniCredit publikációját kiegészítve felhívták a figyelmet arra a hatásra is amelyet az EU-s források visszatartása a kormányközlei cégekre fog gyakorolni. Ugyanis ha az érintett vállalkozások 1-1.5 évig nem jutnak majd hozzá az Uniós pénzekhez akkor nagy bajban lesznek, hiszen eddig szinte kizárólag ebből éltek.
Aminek az lesz a következménye, hogy a teljesítményük a nullához fog konvergálni, ez pedig meglátszik majd minden olyan gazdasági ágazatban (építőipar, energiaszektor, telekommunikáció, szállodaipar stb.) ahol markánsan jelen vannak. Valamint a részvények és kötvények teljesítményében is mivel a cégek többsége a tőzsdén is ott van.
Mindez a lakosság nagyobb része mellett a megtakarítók, befektetők számára is tovább rontja a kilátásokat. Ez pedig előrevetíti annak a 2021-ben elindult trendnek az erősödését, amely a materiális javak köztük az ingatlan felé irányítja a tőkét a bankok és a tőzsde felől. Vagyis még többen fognak rájönni a tényre, hogy a király meztelen!
Property Invest News 2023. január 2.
1. Mérjük meg a piacot!
Tisztában kell lennünk az adott ingatlan piaci értékével, amihez a legjobb az, ha minél több hasonló paraméterű, eladó ingatlant keresünk a környéken.
2. Keressük meg a legjobb árat, amin hirdetik az ingatlant!
Előfordul, hogy egy ingatlant a tulajdonoson kívül és egy vagy több ingatlanos is hirdet, akár különböző árakon. Éppen ezért célszerű kicsit nyomozni az interneten, hátha a nekünk tetsző lakás több áron is elérhető, mert ilyenkor a legalacsonyabból kell alkudni.
3. Írjuk össze előre a kérdéseinket!
Célszerű kérdésekkel készülni a személyes találkozóra, mert így hatékonyabbak lehetünk, plusz az egységes válaszok alapján az egyes ingatlanok is jobban összehasonlíthatók lesznek.
4. Jegyzeteljünk!
Ha az ingatlanban látunk fantáziát, akkor jegyzeteljünk, és minden esetleges hibát és problémát tételesen rögzítsünk, mert ezeket majd forintsítanunk kell, hogy az alku során megpróbáljuk az árban is érvényesíteni.
5. Gondoljuk át, hogy mennyire kell nekünk az adott ingatlan!
Nem hagyhatjuk ki ezt a pontot, mert ez bizony sok mindent felülír. Amennyiben kifejezetten egy adott ingatlant szeretnénk megvásárolni, akkor nehéz helyzetben vagyunk, ilyenkor lényegesen nehezebb lenyomni az árat.
6. Ne adjuk fel egyből!
Ha az általunk adott árajánlatot elutasítja az eladó, akkor ez nem jelenti azt, hogy mindenképpen kútba esett az üzlet. Számoljunk újra, és adjunk meg magasabb árat, feltéve persze, hogy ez számunkra még megfelelő.
+1. Tegyünk úgy, mint a profik!
Aki kellőképpen jártas az ingatlanpiacon az már jóideje a fárasztó és igencsak kétséges kimenetelű házvadászat és alkuháború helyett, inkább életjáradékos ingatlan vásárol. Egyrészt mert ott alapból a vételárnak csak a töredékét kell kifizetni, másért mert olyan előnyöket élvezhet ráadásul egy csomagban, amelyet máshol nem. Például az:
Azonnal realizálódó profit
Mentesülés a hasznosítás terhei és kockázatai alól
Rövid megtérülési idő
Magas likviditás
Jelentős illetékkedvezmény
Adóoptimalizálás lehetőség
Állami támogatás bevonásának lehetősége
Hogy hol találunk ilyen ingatlanokat? A legjobb döntés a piacvezető Four Generations Property-hez fordulni az ő szolgáltatásukkal, konstrukcióival és kizárólagos ingatlanportfóliójával támogatja a befektetni szándékozókat a legmegfelelőbb eszközök kiválasztásában és megvételében.
Property Invest News 2022. október 16.
Természetesen az nagyszerű dolog, ha egyre több beruházás kap „zöld” minősítést és egy adott cég menedzsmentje a stratégiájában hitet tesz a fenntarthatóság és a jövő nemzedékeinek szánt természeti és egyéb örökség megőrzésé mellett. De itt van a MOST a jelenben élő társadalom is, amelynek azon „örömön” felül, hogy egy irodaház vagy bevásárlóközpont kevesebb környezeti terhelés mellett működik és hogy egy multi ültet 10 000 fát. Direktebb támogatásra és rövid időn belül tapasztalható előnyökre is szükség van.
Ebben igen kevés cég, vállalkozás, szervezet jeleskedik, holott a környezetet és a vállalatirányítást célzó jobbító intézkedések semmit sem érnek a társadalom és az emberek nélkül. A három szempontrendszernek szinergiában kell lennie egymással, máskülönben összedől az egész koncepció.
Az egyensúly helyreállítása érdekében a cégeknek minél hamarabb elő kell rukkolniuk a társadalmat közvetlenül támogató innovációkkal, cselekvésekkel. Kiváltképp most amikor a gazdasági nehézségek okán nehezebb lesz a megélhetés, beindulhatnak a tömeges elbocsátások és egyre borúsabb lesz jövőkép.
A Four Generations Property SE azon kevés vállalat egyike, amely nem a hangzatos minősítésekre hajt, hanem egy a társadalmat közvetlenül segítő szolgáltatást nyújt immár több mint 10 éve. A szolgáltatásuk lényege, hogy úgy segíti a nyugdíjasokat a gondtalan időskor anyagi biztonságához, hogy ezzel párhuzamosan az aktívkorúakat juttatják töredék áron ingatlanhoz, ráadásul mindezt eladósodás nélkül.
Tehát miközben a szépkorúak megszabadulnak a létminimum rémétől, a fiatalabbak valós esélyt kapnak az otthonteremtésre, hitelfelvétel és nyomasztó vállalások nélkül. Ez egyúttal azt is jelenti, hogy jelentős elkölthető pénz keletkezik az embereknél, ami újabb pozitív hatással lesz a társadalom egészére. Hiszen ahogy azt mindenki tudja a vásárlás a gazdaság motorja, ha jók a gazdasági mutatók, több lesz az állam bevétele és több pénz jut a jóléti intézkedésekre is.
De ne hagyjuk ki a környezeti hatásokat se! A vállalat szolgáltatásán keresztül megszerezhető ingatlanok túlnyomó többsége a használt ingatlan kategóriába tartozik és annak köszönhetően, hogy töredék áron kerülnek az új tulajdonosokhoz, marad pénz a felújításra. Vagyis a lebontás helyett korszerűsítéssel juthatnak energiatakarékos alacsony fenntartási költséggel bíró otthonokhoz. Ami azt figyelembe véve, hogy a régi tárasaházak lebontása majd az újak felépítése jelentős környezeti és infrastrukturális terheléssel jár, ez igencsak „zöld megoldás”.
Tehát működik az a stratégia és üzleti modell is ahol az ESG mindhárom pillérét szem előtt tartják és ahol nem mostoha sorsú az a bizonyos „S” betű.
Property Invest News 2022. október 8.
Sándorfi Balázs a Bankmonitortól kiemelte: „nincs olyan, hogy az ingatlanok ára nem csökkenhet”, és ez a magyar piacra is igaz, hiszen több befektetési forma és eszköz ára is csökken, mert hat rá a piac. Az európai ingatlanpiacon később lesz árcsökkenés, míg az amerikai már korábban reagált. Magyarországon a különféle ingatlantámogatási rendszerek, támogatott hitelek révén bekerült a rendszerbe némi gőz, amit most ki kell engedni. Az, hogy ez milyen szinten fog bekövetkezni – nominális áresés vagy reálszintű kiigazítás −, még kérdéses.
Először is, nyilván csökkenhet az ingatlanok ára is, de koránt sem olyan mértékben és gyakorisággal, mint a többi befeketítési eszközé, hiszen az ingatlannak ár van a többi instrumentumnak pedig árfolyama. Másodszor a korrekció szintje összegszerűen valóban kérdéses, de a mértéke kevésbé. Mert még a 2008-as, valóban ingatlanpiacinak mondható válság idején is mindössze 6%-ot csökkentek az árak, akkor is csak 3 évig és nem minden szegmensben és lokációban.
Balla Ákos a Balla Ingatlantól is úgy látja, fordulópont jön az ingatlanpiacon. Eddig keresleti piac volt, volt lendület és támogatás az utóbbi négy-öt évben, most azonban átfordult a piac, amit csak tovább támogat, hogy a rezsiköltségek is szempontként jelentkeznek az ingatlanvásárláskor.
Egyrészt az ingatlanpiac (és egyébként minden más is) ciklusokban működik, ebben semmi újdonság nincs és ennek okán egy-egy trendfordulónak nem kell túl nagy jelentőséget tulajdonítani. Másrészt az egyes lakásokhoz, házakhoz tartozó rezsiköltség a lakhatási és a kiadási céllal vásárolni szándékozókat izgatja, az életjáradékos lakásokba fektetőket cseppet sem. Sőt, befektetési szempontból óriási lehetőség töredék áron megvásárolni a kedvezőtlen állapotú ingatlanokat és felújítást követően már energetikailag korszerűsítve alacsonyabb rezsiköltségűként jelentős profittal eladni.
Balogh László szerint az energiahatékony ingatlanok ára nominális szinten nőhet is, de reál értelemben bajban lehetünk, mert az elmúlt években a legnagyobb növekedést produkáló új lakások árai is kezdenek elmaradni a reálértékű drágulástól.
Az új lakások ár növekedése azért lassult, mert a túlárazottságuk elérte a reménybeli veők fájdalomküszöbét. Az ok egyértelmű, a válság okán az egekbe emelkedő építőanyag, munkaerő és energia költségek ellenére a beruházók a békeidőkben megszokott mértékű profitot óhajtanak bezsebelni. Vagyis míg mindenki más alkalmazkodik, ők nem hajlandók, ez a hozzáállás kezd most visszaütni. De ez csak nekik baj, a használt lakások szegmensének viszont jó hír hiszen arra fog tolódni a kereslet.
Összegzésül, megállapítható, hogy mind az árcsökkenés mind pedig a befektetési és profitszerzési lehetőségek szűkülése csak bizonyos szegmensekben és csupán a mára elavult bérbeadási fókuszú stratégia esetében reális jövőkép. Míg az életjáradékos ingatlanok estében éppen a profitsáv jelentős szélesedése várható, amit bizonyára sokan ki is fognak használni.
Property Invest News 2022. október 1.
Sokakban él a tévhit, hogy az ingatlanárakra negatív hatással van az infláció, mert amikor erősödik a pénzromlás akkor az ingatlan kevésbé jó befektetési eszköz. De ez egyáltalán nem igaz! Persze vannak rövidebb pár hónapos vagy egy-két negyedéves időszakok amikor az ingatlanárak nem növekednek olyan ütemben és mértékben, mint az infláció. De ahogy az a grafikonból is kiderül, 1-2 éves ciklusokban nem csupán utolérik, hanem túl is szárnyalják az árak az indexet!
Ami érthető, egyrészt mert az ingatlan hagyományosan az az eszköz, ahova a befektetők menekítik a pénzüket, ha az infláció réme fenyeget, másrészt aminek ára van az a pénzromlás sajátosságaiból adódóan folyamatosan emelkedik. Persze, ha jobban belegondolunk logikus is, hogy amikor minden más drágul akkor a lakások, házak ára miért ne emelkedne?
Tehát az infláció nem, hogy nem egy mumus, hanem igaz barát az ingatlanbefektetők számára, mert a hasznosításból eredő profit mellett az ilyen időszakokban jóval nagyobb értéknövekedéssel tudnak kalkulálni.
Persze nem mindegy, hogy melyik ingatlant milyen áron és feltételekkel veszük meg ha ezt az extra lehetőséget ki akarjuk használni.
A megoldást a Four Generations Property konstrukciója szállítja nekünk, amely megteremti az alkalmat és az eszközt az optimális vásárláshoz, ugyanis nekik köszönhetően, a piaci ár töredékéért, 50%-os illetékkedvezménnyel és akár állami támogatás bevonásával juthatunk hozzá befektetési szempótból is releváns ingatlanokhoz.
Property Invest News 2022. szeptember 16.
Azonban több olyan lehetőség van, amivel az összeg csökkenthető vagy teljes mértékben elkerülhető, így érdemes utánajárni, hogy milyen esetekben élhetünk a milliós kedvezménnyel. Mi most a befektetési célú vásárló szemszögből nézzük meg miként és mennyit lehet lefaragni ebből a költségből.
Mi van, ha a vásárlás előtt értékesítem a meglévő ingatlanomat?
Gyakori eset, hogy úgy veszünk ingalant, hogy előtte eladjuk a korábban vásároltat. Ilyenkor igen kedvező lehet a helyzet, hiszen, ha a most szerzett ingatlannak ugyanazok lesznek a tulajdonosai, akik a régebbit eladták, akkor csak az esetlegesen felmerülő árkülönbözet után kell illetéket fizetni. Ebben az esetben tehát csak akkor terhel a 4 százalékos illeték, ha az újonnan vásárolt ingatlan drágább, akkor is csak a különbözet után kell azt megfizetni.
Az viszont árnyalja a képet, ha megváltoznak a tulajdonviszonyok. Például, ha egy pár együtt lakott az egyikük 100 százalékos tulajdonában lévő ingatlanban, és azt eladva 50-50 százalékos tulajdonrészük lesz az új lakásban. Ekkor ugyanis csak a korábbi ingatlantulajdonosnak lehet illetékkedvezménye, a pár másik tagja ugyanúgy 4 százalékos illetékkel számolhat. Összességében együtt azért még így is jelentős összeget spórolhatnak.
Mi a helyzet, ha csak a vásárlás után szeretném értékesíteni régi ingatlanomat?
Ha még azelőtt vásárolnád meg új ingatlanodat, hogy a régit eladtad volna, akkor a NAV felé jelezned kell, hogy a vásárlást követően értékesítést tervezel. Ennek alapján egy évre felfüggesztést kérhetsz az illetékfizetés alól. Ez idő alatt kell értékesítened a régi lakást vagy házat, az illeték alapja pedig az újonnan megszerzett és az előző ingatlan árkülönbsége lesz.
Mi van akkor, ha ez lesz az első befektetési célú ingatlanom?
Ha most vágsz bele az ingatanbefektetésbe vagyis még nincs olyan korábban vásárolt lakásod, amelyen értékestéssel realizálni tudnád a hasznot, akkor is van egy jó lehetőséged. Mégpedig, hogy az egyre népszerűbb életjáradékos ingatlanok piacán fektetsz be. Ott ugyanis semmilyen kritériumnak nem kell megfelelned mert alapból megkapod az 50%-os illetékkedvezményt. Ez a cikk elején példaként említett 50 milliós ingatlan esetében 1 000 000 Ft megtakarítást jelent.
A Four Generations Property ezen a területen piacvezető már 10 éve és nekik köszönhetően, nem kell kompromisszumokat kötnünk sem a lokáció sem a minőség tekintetében. Hiszen az illetékkedvezmény mellett a másik nagy fegyvertényük, hogy rajtuk keresztül töredék áron juthatunk hozzá befektetési szempótból is releváns ingatlanokhoz.
Ezekkel a feltételekkel már gond nélkül sikerülhet a reálhozam elérése, azaz olyan vagyongyarapodásra tehetünk szert, amely állva hagyja még a mostani elszabadult pénzromlást is. Amennyiben Ön is szeretne élni ezzel a lehetőséggel a linkre kattintva és az adatlapot kitöltve igényelheti a személyes konzultációt.
Property Invest News 2022. szeptember 8.
De akkor hol és hogyan érdemes most ingatlanba fektetni?
A megoldást a Four Generations Property konstrukciója szállítja nekünk, amely megteremti az alkalmat és az eszközt az optimális vásárláshoz, ugyanis nekik köszönhetően, nem kell kompromisszumokat kötnünk sem a lokáció sem a minőség tekintetében. Ráadásul a piaci ár töredékéért, 50%-os illetékkedvezménnyel és akár állami támogatás bevonásával juthatunk hozzá befektetési szempótból is releváns ingatlanokhoz.
Infláció kipipálva!
Ezekkel a feltételekkel már gond nélkül sikerülhet a reálhozam elérése, azaz olyan vagyongyarapodásra tehetünk szert, amely állva hagyja még a mostani elszabadult pénzromlást is. És ez igencsak komoly érv a cég mellett, hiszen bár a profit is lényeges, de a sok év alatt megteremtett vagyon megőrzése legalább ennyire fontos.
Property Invest News 2022. szeptember 1.
Mik a legjobb termékek?
Valós igény a zöldülés és a többi érték, vagy egyszerűen csak „esg-washing” zajlik?
Befektetési piac - Hozamvadászat – ESG - Kiszámíthatóság – A pénz, ami a helyét keresi, de hol találja meg?
Moderátor:
Bálint Botos, CFA, MRICS Bálint CFA, Managing Partner, @Forestay Alapkezelő
Beszélgetés résztvevői:
Balazs Benczediédi Balázs, vezérigazgató, Diófa Asset Management Alapkezelő
Hliniczky Krisztián, tulajdonos, elnök-vezérigazgató, Four Generations Property SE
Attila Madler, Asset Management Director, CPI Property Group | Hungary
Adorján SALAMON MRICS, vezérigazgató, ESTON International Property Advisors Ltd.
Norbert Szircsak, igazgató, ESG szakértő, Zöld minősítési üzletág, Colliers
Property Invest News 2022. szeptember 1.
Addig itthon arról lehet olvasni, hogy egymillió forint fölé emelkedett egyes panellakások négyzetméterára, vagy hogy az ingatlanpiaci árindexek alapján az egész EU-ban itt drágulnak a leginkább az ingatlanok 2015-höz képest.
A képet tovább árnyalja, hogy a közelmúltban a magyar ingatlanpiacot az Európai Központi Bank, valamint a Bloomberg is buborékgyanúsnak minősítette, a magyar jegybank pedig májusi jelentése a budapesti mellett már a vidéki ingatlanpiac túlhevültségére is figyelmeztetett. Ezért most nagy a bizonytalanság, kivárás jellemzi a piacot és a tranzakciók számának csökkenése is a stagnálást és/vagy az árak csökkenését vetíti előre.
Ugyanis az ingatlanpiacon az áremelkedést általában stabil vagy növekvő tranzakciószám szokta kísérni. Amikor viszont a forgalom csökkenni kezd, akkor az eladók közül egyre többen kényszerülnek az általuk elképzeltnél alacsonyabb áron megválni az ingatlanjuktól, ami elvezethet az árak általános csökkenéséhez.
Persze ez még kevés ahhoz, hogy az árak a közeljövőben jelentősen mérséklődjenek, ugyanis a szabályok szerint 2022-ben megszerzett építési engedélyekkel 2026 végéig lehet 5 százalékos áfával ingatlant építeni. De a jelekre érdemes figyelni és a befektetési döntéseink meghozatalakor ezekkel is kalkulálni.
A Four Generations Property konstrukciója ezeket a kockázatokat - beleértve a sokak által vizionált ár lufit is – kiküszöböli, köszönhetően annak, hogy náluk a piaci érték töredékéért juthatunk befektetési szempontból releváns ingatlanokhoz az egész ország területén.
Property Invest News 2022. augusztus 25.
Ilyen erős pénzromlás és ennyire gyenge forint mellett mindenki igyekszik biztoságban helyezni a megtakarításait. A gazdasági válságok során megtanulhattuk, hogy mindig vannak olyan befektetési eszközök, amelyek biztonságosabbak vagy hosszabb távon jövedelmezőbbnek bizonyulnak a többinél. Ezek egyike kétségkívül az ingatlan, amely akár évtizedekre biztosíthatja az értékálló befektetések lehetőségét, ezért érthető, hogy napjainkban is ez az egyik legnépszerűbb eszköz.
De az ingatlan nem minden esetben értékálló!
A hagyományos, vagyis a bérbeadási hasznosítású ingatlanok esetében felelőtlenség lenne kijelenteni, hogy az ingatlan mindig értékálló, ott van például a sokak számára rossz emlékű 2008-2009-es gazdasági válság, amikor az ingatlanárak jelentősen csökkentek. Ellenben ha olyan ingatlanba fektetünk, amelyet a piaci ár töredékéért tudunk megvenni (nem olcsó lepukkant, vagy rossz hírű környéken lévő ingatlanokról van szó) akkor egycsapásra kiküszöböljük a kockázatokat.
Egyrészt mert, ha be is következne egy a 2008-ashoz hasonló válság, még akkor sem közelítené meg az árkorrekció a vásárlásunk eleve alacsony értéként. Másrészt ezzel a metódussal még az infláció feletti, azaz a reálhozamot is biztosíthatjuk magunknak.
Mit kell tennem, ha ilyen ingatlanba szeretnék fektetni?
Érdemes felkeresni a Four Generations Property SE képviseleteit, ahol már több mint 10 éves tapasztalat gyűlt össze az ilyen kedvező feltételekkel és áron megszerezhető, életjáradékos befektetési ingatlanok közvetítésében. És megnézni, hogy korábban milyen hozamokat realizáltak az ügyfeleik a konstrukciójuknak köszönhetően.
Náluk már egy az ingatlanbefektetési szempontból kis összeggel, 5-6 millió forinttal is be lehet szállni. Amennyiben komolyabb összeget fektetnénk ingatlanba érdemes egy dedikált tanácsadóval közösen áttekinteni, hogy pontosan mik a befektetői igények, milyen lehetőségek állnak rendelkezésre, ugyanis vannak olyan konstrukciók, ahol zárt körben, prémium ingatlanokhoz is hozzáférhet a befektető.
Property Invest News 2022. szeptember 7.
Ahogy az várható volt tovább nyílt az árolló a budapesti lakásbérleti piacon – derül ki a Rentingo legfrissebb elemzéséből, az elszakadás legfőbb oka, hogy a bérbeadók az inflációt és az állampapírhozamokat próbálják utolérni. Csakhogy eközben veszélyeztetik a folyamatos bérbeadást vagyis az eredetileg tervezett megtérülési idő teljesülését.
Ilyen mértékű különbség a bérbeadók és a bérlők között utoljára két és fél éve volt tapasztalható, akkor egészen 2021 júliusáig folyamatosan csökkentek a bérleti díjak, miközben a bérlők jövedelme emelkedett. De most az az inflációs hatás, ami emelésre készteti a bérebadókat a bérlők számára a nehezebb megélhetés formájában jelenik meg, és akkor még nem beszéltünk a rezsisköltségek elszabadulásáról.
Mindezeket, továbbá a gazdasági kilátásokat és az energiaválságot is figyelembevéve, a bérbeadók nem igazán reménykedhetnek abban, hogy a helyzet javulni fog. Ezt támasztja alá, hogy a főszezon ellenére már most jelentősen emelkedett a bérlőkeresés időtartama, ami automatikusan a már jelenleg is 17-19 éves megtérülési idő további kitolódását fogja magával hozni.
Továbbá ráerősít arra is, amit a Four Generations Property szakértői már jóideje mondanak az ügyfélkéiknek, az idő és a változások állva hagyták a régi módszert. Már nem a bérbeadás a legjobb stratégia a befektetési célú ingatlanok hasznosítására és a magas profit elérésére. A legoptimálisabb megoldást, a tőkeszükséglet csökkentésére, a likviditás megnövelésére, a hasznosítás kényszerének kiiktatására és futamidő akár 2-3 évre való redukálására a cég saját konstrukciója.
Property Invest News 2022. szeptember 13.
Mi várható a használt lakásoknál?
Még a piaci szerelők közül sem sokan számítottak arra, hogy a lakásárak a covid előtti időszakinál is meredekebben fognak emelkedni, ledolgozva ezzel a 2020-as lassulást. Az elemzők várakozásai szerint azonban az előttünk álló évben már kisebb lehet az áremelkedés. Nominális értéken lakástípustól függően év végéig 1-4 százalék közötti emelkedés várható, míg 2023 szeptemberéig 2-7 százalékos a várakozások átlaga.
Azonban mind a lakások, mind a családi házak kapcsán érdemes az ingatlan állapota szerint különbséget tenni, ugyanis a magas rezsiköltség a rosszabb állapotú lakások árcéduláján biztosan látszódni fog, és ez a feltételezések szerint a családi házakat fogja erősebben érinteni. Ennek a csökkenésnek a mértéke 8-10% körüli lehet majd, azonban ez csak időszakos lesz hiszen az önerő és a felvehető hitel nagysága okán az érveket már középtávon felül fogja írni a pénztárca nagysága.
Mi lesz az újlakás-piacon?
Egészen extrém az, ami az elmúlt egy évben az új lakások piacán lezajlott. A Budapesti Lakáspiaci Riport mérése szerint tavaly nyár óta 33 százalékkal mentek feljebb a fővárosi újlakás-árak, elérve a négyzetméterenkénti 1,35 millió forintot. De a csökkenő kínálat és a rezsiköltségek felértékelődése miatt ebben a szegmensben a jövőben sem várható visszaesés, a szakértői várakozások átlaga szerint év végéig további 6, míg jövő ilyenkorra további 12 százalékos áremelkedés várható. Holott az MNB már a tavasszal kiadott elemzésében is az újépítésű lakások jelentős túlértékeltségére hívta fel a figyelmet.
De akkor hol és milyen ingatlant érdemes venni?
Mivel a piaci szereplők szinte egyöntetűen azt prognosztizálják, hogy az elkövetkezendő időszakban, Budapest a nagyvárosok és azon régiók ingatlanjai iránt fog élénkülni a kereslet, ahol stabil a munkaerőpiac, a befektetőknek is ezekben a lokációkban kell gondolkodniuk.
Igen ám csakhogy az ezekkel a paraméterek rendelkező lakások a növekvő kereslet okán drágábbak lesznek majd, ami egyfajta 22-es csapdája. Hiszen, ha a keresett lokációban veszünk ingatlan akkor az többe fog kerülni, vagyis hosszabb lesz a megtérülési idő. Míg, ha a olcsóbbat de rosszabb lokációban vásárolnunk akkor drasztikusan megugrik a kiadási kockázatunk amit csak úgy tudunk kompenzálni, ha alacsony áron adjuk ki.
A megoldás, hogy nem a hagyományos módon és nem a teljes ár megfizetése mellett megszerezhető lakások, házak szegmensében vásárolnunk. Ez nem más, mint az úgynevezett életjáradékos ingatlanok piaca, ahol a forgalmi érték töredékéért tudunk jó helyen és jó állapotban lévő per és tehermentes lakásokat venni.
A Four Generations Property ezen a területen piacvezető már 10 éve és nekik köszönhetően, nem kell kompromisszumokat kötnünk sem a lokáció sem a minőség tekintetében. Ráadásul, a töredék áron történő vásárlás mellett, 50%-os illetékkedvezménnyel és akár állami támogatás bevonásával juthatunk hozzá befektetési szempótból is releváns ingatlanokhoz.
Ezekkel a feltételekkel már gond nélkül sikerülhet a reálhozam elérése, azaz olyan vagyongyarapodásra tehetünk szert, amely állva hagyja még a mostani elszabadult pénzromlást is. És ez igencsak komoly érv a cég mellett, hiszen bár a profit is lényeges, de a sok év alatt megteremtett vagyon megőrzése legalább ennyire fontos.
Property Invest News 2022. október 8.
Ezzel a gondolatmenettel két baj is van az egyik, hogy csupán a jelenlegi helyzetre koncentrál és kizárólag a piaci áron vásárolt lakások és házak későbbi hasznosítását, tovább értékesítését veszi figyelembe. Vagyis, ha most vagy a közeljövőben vesz valaki egy korszerűtlenebb ingatlant azt a magasa rezsiköltségek miatt nehezebb lesz kiadni vagy eladni.
Csakhogy ott vannak az életjáradékos ingatlanok is, amelyeket minimum 50%-os árkedvezménnyel vehetünk meg. Így jelentős tőkénk marad a felújításra korszerűsítésre, vagyis a vételkor realizálódó vagyonduplázódáson felüli további értéknövekedést és szignifikánsan jobb értékesíthetőséget tudunk elérni.
Ez azt jelenti, hogy a befektetőknek nem kell elkerülniük a mostohagyereknek kikiáltott belvárosi nagypolgári lakásokat vagy a kiváló lokációjú házakat. Sőt! Ha kiemelkedő profitot akarnak elérni és lényeges számukra a könnyű értékesíthetőség is akkor kifejezetten ezeket az ingatlanokat érdemes keresniük.
A Four Generations Property ezen a területen, vagyis az életjáradékos ingatlanok szegmensében piacvezető már 10 éve. Nekik köszönhetően gond nélkül sikerülhet a kimagasló reálhozam elérése még a mostani elszabadult pénzromlás mellett is.
Property Invest News 2022. szeptember 20.
Csakhogy a prognózisa számos sebből vérzik! Először is az, hogy az emelkedő kamatok okán a hitelezés és ezzel együtt a lakhatási célú vásárlások száma vissza fog esni, a készpénzes vevőket és a befektetőket nem érinti. Ahogy az extrém mértékű infláció sem csökkenést, hanem épp, hogy növekedést fog eredményezni a keresletben, hiszen az ingatlan hagyományosan menedék a tőke a vagyon számára a pénzromlás ellen és a válságok idején.
De az is az ingatlanpiac pszichológiájának a teljes félreértése, ha valaki azt hiszi, hogy ilyen romló gazdasági és inflációs helyzetben tömegesen jelennek majd meg az eladó lakások, házak. Nem! Éppen, hogy kivárnak, hiszen, ha romlik a pénz akkor az azt jelenti, hogy ami ma 50 milliót ér, azért egy év múlva többet kell majd fizetni. Tehát egyetlen fillért sem kell költeniük a tulajdonosoknak az ingatlanjuk ára mégis emelkedni fog.
Ha esetleg arra gondolt a cikk írója, hogy az energetikai mutatók tekintetében kevésbé jó ingatlanok nem lesznek kelendőek. Nos lehet, de csak egy rövid ideig mert a pénztárca szűkössége nagyobb úr bármi másnál és hiába jobb az adott lakás, ha az egyúttal drágább is, amit egyre kevesebben tudnak megfizetni.
Ugyanez játszódik le a használt és az újépítésű, valamint a tégla és a panellakások viszonylatában. Hiába jobb az új, mint a használt és jobb a tégla, mint a házgyári, hosszútávon és főleg a tömegek számára mindig az olcsóbb lesz a kelendőbb.
A cikk szerint: „Egy lakás vagy ház kiadásán egy év alatt nagyságrendileg bruttó 3,5 százalékos kiadás arányos hozamot lehet elérni, ha kalkulálunk az üresen állással, amortizációs és egyéb járulékos költségekkel. Ezzel szemben a kötvénypiacon már 10 százalék feletti hozamok repkednek, ami ráadásul kockázatmentes. Az ingatlanok ára azonban a gazdasági válság irányától függően akár lendületesebben is csökkenhet.”
Az állítás igaz, de csak az említett kiadással hasznosított ingatlanok vonatkozásában. Ellenben az életjáradékos ingatlanokra egyáltalán nem. Sőt! Az életjáradékos lakásokba fektetők hozama már csupán az árkedvezménynek köszönhetően is évi 10-30%, de ha ehhez hozzáveszük a likvid tőkerész befektetését és az értéknövekedést akkor jóval magasabb profitsávval kalkulálhatunk. Ami nyilván tönkreveri a kötvényhozamokat!
A gazdasági válságot sem érdemes ebben a vonatkozásban túldimenzionálni, hiszen az oly’ sokat emlegetett 2008-as krízis idején is mindösszeg 6%/év volt a visszaesés. Amit egyébiránt az életjáradékos ingatlanokba fektetők elnéző mosollyal néznének, hiszen ők olyan jelentősen a piaci ár alatt jutottak/jutnak ingatanhoz, amely szintre még egy komolyabb válság sem tudná süllyeszteni a piacot.
Mindezek tükrében, a címben feltett kérdésre miszerint most vagy fél év múlva vegyünk lakást? A válasz egyértelműen az, hogy most! Persze nem mindegy, hogy hol és melyiket és főleg milyen konstrukción keresztül, már ha a számít a profit nagysága, a kockázatredukálás és a meglévő vagyon megőrzése.
A Four Generations Property ebben a szegmensben, vagyis az életjáradékos ingatlanok piacán vezető már több mint 10 éve és nekik köszönhetően, a befektetőknek nem kell választaniuk a magas hozam és a biztonság között.
Az ő konstrukciójukkal már gond nélkül sikerülhet a reálhozam elérése, azaz olyan vagyongyarapodásra tehetünk szert, amely állva hagyja még a mostani elszabadult pénzromlást is. Amennyiben Ön is szeretne élni ezzel a lehetőséggel a linkre kattintva és az adatlapot kitöltve igényelheti a személyes konzultációt.
Property Invest News 2022. október 8.
Egyes elemzők az állítják, hogy ez a kamatszint már nem csak gondolkodóba ejti, de egyenesen el is szippantja a befektetőket az ingatlanpiacról, ahol a jelenleg átlagosan mindössze 3,5-4%/év hozamot lehet elérni.
Még akár igazuk is lehetne, ha csak a kiadással történő hasznosítás számait vennénk figyelembe! Csakhogy ott vannak az úgynevezett életjáradékos ingatlanok is, amelyekkel nem tud versenyre kelni még az új állampapírok hozam szintje sem.
Ugyanis amig mondjuk a rendelkezésünkre álló 20 millió forint tőkén vásárolt állampapír legjobb esetben is legfeljebb 11,75% kamatot fizet. Addig ugyan ezért a húszmillióért egy 40 milliós vagy egy 100 milliós ingatlant kaphatunk. Tehát már a tulajdonszerzés napján megduplázzuk vagy meg ötszörözzük a befektetett tőkét. Ez nem csupám az új sorozatú kötvényeket hagyja állva a hozamversenyben, hanem a többi befektetési alternatívát is.
A Four Generations Property ezen a területen, vagyis az életjáradékos ingatlanok szegmensében piacvezető már 10 éve. Nekik köszönhetően gond nélkül sikerülhet a kimagasló reálhozam elérése még a mostani elszabadult pénzromlás mellett is.
Property Invest News 2022. október 11.
A befektetők menekülése érthető, hiszen az ingatlanalapok portfóliójában (itthon is) túlnyomó részt kereskedelmi, logisztikai ingatlanok és irodaházak vannak, amelyeknek mindig is erős kitettsége volt a gazdasági történésekkel szemben.
Sőt míg a pandémia idején a logisztikai ingatlanok és raktárbázisok kifejezetten prosperáló befektetésnek minősültek, a megugró online kereskedelemnek köszönhetően. Addig a mostani krízis a drasztikusan visszaeső keresletről és az elbocsátási hullámokról fog szólni, ami az irodaházak számára csökkenő kihasználtságot és kevesebb bérlőt/bevételt fog jelenteni.
Erre hatott olajként a tűzre a brit pénzügyminiszter bejelentése, és ahogy az lenni szokott a tendencia be fog gyűrűzni a hazai ingatlanalapok szegmensébe is. De szerencséjükre a csődtől és a hirtelen bukástól nem kell tartaniuk, ugyanis a hatályban lévő szabályok szerint, ha itthon valaki ki szeretné venni a pénzét annak bizony 180 napot, azaz 6 hónapot kell várnia, hogy azt visszakaphassa.
Ez és a most zajló gazdasági folyamatok rávilágítanak arra a tényre, hogy jelentős különbségek vannak az egyes ingatlanbefektetési konstrukciók között. Ahogy mondani szokták: „Nem minden, ami arany, ami fénylik!”. Vagyis attól, hogy az adott konstrukció ingatlanalapú az még nem jelent garanciát a kiemelkedő profitra. Sőt!
Hasonló a helyzet a bérbeadással is, hiszen a romló gazdasági kilátások növekvő kockázatot jelentenek a bérlők fizetőképességét illetően, a megtérülési idő kitolódásáról már nem is szólva.
A legoptimálisabb megoldás az ha életjáradékos ingatlanokat vásárolnak a befektetők amelyek a számos előny mellett még válságállóak is ami a jelenlegi helyzetben még inkább kiemeli őket az átlagosból.
Property Invest News 2022. október 11.
A nagy ugrásért elsősorban a háztartási energia felelős, hiszen a KSH inflációs módszertanába most bekerült a rezsiköltségek emelkedése is. A kormány ugyan már augusztus elejétől bevezette az átlagfogyasztás feletti részre a magasabb tarifát, azonban a statisztikában ez csak a fogyasztóknak kiküldött első magasabb számlák készhezvételekor jelentkezett, ami szeptemberre esett.
Az ilyen mértékű pénzromlás nem csak a mindennapi életben okoz nehézségeket, hanem a befektetési szolgáltatók többségét is lehetetlen küldetés elé állítja. Hiszen most legalább 20,1%-os profitot kellene produkálniuk ahhoz, hogy megőrizzék az ügyeleik vagyonát és minimum 25%-ot hogy némi reálhozam is keletkezzen a rájuk bízott tőkén.
Az infációval szembeni védekezés egyike legjobb eszköze az ingatlanbefektetés és azon belül is az életjáradékos ingatlanokba való invesztálás, ahol első körben az úgynevezett inverz vagyonnövekedéssel szállhatunk szembe az inflációs hatásokkal. Ez azt jelenti, hogy a befektetés kezdeti szakaszában a tőkén nem profitképzéssel érünk el gyarapodást, hanem úgy, hogy töredék áron jutunk a befektetési eszközhöz.
A példa kedvéért vegyünk egy 60 millió forintos budapesti lakást, amit 30 millióért kapunk meg és így a szerződéskötés napján azonnal realizálunk 100% vagyonnövekedést. Aztán második szakaszban jön a klasszikus profitszerzés, amit a továbbértékesítésen vagy a hasznosításon (bérbeadáson) keresztül valósíthatunk meg.
Mindezek tükrében kijelenthető, hogy bár az inflációs kilátások rosszak a befektetőknek továbbra is lehetőségük van kiemelkedő nyereséget realizálni.
Property Invest News 2022. október 15.
Bár ez egyelőre egy előzetes érték, a később beérkező adatok feldolgozása után még lehetnek benne változások. De, ami az éves drágulást illeti, 2021 és 2022 második negyedéve között 22,8 százalékkal mentek feljebb a lakásárak, ami szinte hajszálpontosan megegyezik a 2021 utolsó negyedévében mért értékkel. Ilyen volumenű éves drágulásra - a két negyedévet leszámítva - a 2007 óta vezetett adatsorban még soha nem volt példa.
Az intenzívebb áremelkedés egyértelműen annak volt köszönhető, hogy a háború és az azzal járó bizonytalanabb gazdasági környezet elől több befektető is a lakáspiacon keresett menedéket. Emellett elmondható, hogy míg a korábbi években vagy Budapesten vagy vidéken volt kiugró a drágulás, így az országos átlagot valamelyik mindig lejjebb húzta, addig a mostani időszakban vidéken és a fővárosban egyaránt jelentős volt az áremelkedés.
Vagyis a befektetők már nem válogatnak a lényeg, hogy ingatlanba és elsősorban lakóingatlanba fektethessék a pénzüket. Ennek nyilvánvalóan az az oka, hogy a lakások, házak sokkal kevésbé vannak kitérve a gazdasági viharoknak, mint a logisztikái, ipari ingatlanok és az irodaházak.
A jelentés és az árak emelkedése ismételten ráirányítja a figyelmet a bázishatásra! Jelesül, ha a közeljövőben lenne is valamilyen mértékű csökkenés az csupán a 6-12 hónappal ezelőtti árszinthez való visszatéréssel járna, ami az ingatlanbefektetések szempontjából jelentételen időintervallum.
Tehát a szirénhangok ellenére ingatlanba fektetni továbbra is érdemes, sőt az infláció alakulását és a gazdasági recessziót is figyelembe véve, lassan nem is marad más alternatíva a vagyonunk megőrzésére és gyarapítására.
Property Invest News 2022. október 17.
Ez egyúttal azt is jelenti, hogy elmarad az egyes elemzők által megjósolt tömeges bedőlés az ingatlanpiacon és mégsem jelennek meg nagy számban a kényszerértékesítendő lakások. Persze aki komolyabban megvizsgálja és érti az ingatlanszektor gazdaságra gyakorolt hatását, az tudta, hogy ez lesz.
Ahogy azt az elmúlt években mi is számtalanszor hangoztattuk, a magyar gazdaság autóipari és ingatlanpiaci kitettsége olyan nagy, hogy az állam nem hagyhatja bedőlni egyiket sem. Minden adózási, pénzügyi és jogszabályi eszközt be fog vetni, hogy a fundamentumokat megőrizze és hogy mindig legyenek stimulánsok, amelyek a növekedést szolgálják.
Azzal pedig, hogy a kamatstopot a legfeljebb 5 éves kamatperiódusokban rögzített hitelkamattal nyújtott, nem kamattámogatott jelzáloghitel-szerződéseket is kiterjesztette. Még valószínűtlenebbé tette annak esélyét, hogy a túlkínálat okán jelentős árkorrekció következzen be a lakáspiacon, vagyis a spekulánsok ismét hoppon maradtak. Sőt valójában a magas infláció és a recesszió elől ide menekülő tőke árfelhajtó hatása miatt még bukhattak is azzal, ha a vásárlás helyett inkább kivártak.
A profi befektetők nem spekulációval próbálnak magas profitot elérni, ők életjáradékos ingatlanokat vásárolnak, amelyekkel garantált a vagyongyarapodás és kiemelkedő profitra lehet szert tenni, mindezt különösebb kockázat nélkül számos kedvezmény mellett.
Hliniczky Krisztián 2023. január 10.
Pukkan a lufi? Most akkor menekülni kell az ingatlanpiacról, vagy nem?
A válasz röviden az, hogy nem! Kicsit bővebben pedig, hogy ha nem követjük el a korábbi hibákat akkor továbbra is szép haszonra lehet szert tenni az ingatlanbefektetéssel. De melyek ezek a hibák? Nos az egyik, hogy egy ilyen összetett és heterogén gazdasági szegmensben általánosítunk és egyfajta fűnyíró elvet alkalmazunk, amikor az esélyeket latolgatjuk.
Ugyanis soha nem volt még olyan, hogy minden típusú ingatlannak, minden lokációban egyszerre és ugyan akkora mértékben esett vagy emelkedett volna az ára. Ez a jövőben sem lesz másként, tehát a befektetőnek továbbra is azt kell eltalálnia, hogy mikor, hol és milyen lakást vegyen, ahhoz hogy profitot tudjon realizálni.
A másik hiba, amikor felülünk a mainstream hullámaira és elhisszük, amit az oda sorolható szakértők írnak, nyilatkoznak. Hiszen, ha csak az elmúlt 2-3 év történéseit nézzük akkor is feltűnhet, hogy rendre felsültek a prognózisaikkal. Előbb a pandémia majd az orosz-ukrán háború kapcsán jósoltak buborék pukkanást és drasztikus áresést, ami bizony elmaradt, sőt egyes lakástípusok, kerületek, városok esetében még emelkedést is tapasztalhattunk.
Amivel a legnagyobb baj, hogy akik hittek nekik azok bizony veszteséget kellett, hogy elkönyveljenek, ha kivártak a vásárlással, akkor később drágábban kapták meg amit korábban kinéztek maguknak. Ha pedig pánikból azonnal eladtak azért buktak, mert a pár hónappal későbbi értékesítéssel többet kaphattak volna a piacon a portékájukért.
A harmadik hiba, hogy a falkaszellemnek engedve mi is csak a bérbeadásban gondolkodva ilyen céllal hasonítható lakás megvételére törekszünk. Holott már régen van jobb, rugalmasabb és főleg sokkal nagyobb profittal kecsegtető befektetési lehetőség, ráadásul ott még a kezdőknek sem nehéz érvényesülniük. Ez nem más, mint az életjáradékos ingatlanok szegmense, amely hozamok és vagyongyarapodás tekintetében egyaránt állva hagyja a bérbeadást sőt még az államkötvényeket is.
Pszichológia befolyás alatt az ingatlanpiac!
Először is sokan próbálnak történelmi párhuzamot vonni, és ezzel kapaszkodókat találni a jelenlegi helyzet megítéléséhez, de ez rossz irány. Részint mert az ezt megelőző és hasonló komolyságú járvány (Spanyolnátha, 1918-1920) száz évvel korábban volt és annak a gazdasági hatásai korántsem voltak annyire markánsak, mint a covid esetébe. Részint pedig mert az akkori járvány leküzdése után közel 20 év telt el mire jött a háború, míg most alig, hogy kilábaltunk a pandémiából már ki is robbant az orosz-ukrán konfliktus.
Emellett ott van az aránytévesztés problematikája is, amelynek során túlzottan nagy jelentőséggel ruházzák fel a piacon tapasztalható árkorrekciót. Holott az csupán a természetes velejárója a ciklikusságnak, és ami nano méretű a tőzsdén tapasztalható volatilitáshoz képest. Azt mégis egy legyintéssel elintézik, mondván ilyen a pénz és tőkepiacok világa.
Ha ezeket lepucoljuk a felszínről világossá válik, hogy a régi receptek már nem működnek, új stratégiák és új eszközök kellenek a sikerhez és fel kell ismerni, hogy a pottyanás messze nem zuhanás, vagyis, ha korrigálódnak az árak az nem a katasztrófa előjele csak a periódusváltásé. Ugyan ez a ciklikusság tapasztalható az agglomerációba kiköltözések és a városban beköltözések számának váltakozásában is mégsem tart senki a települések vagy a városok elnéptelenedésétől.
Jobb most a külföldi befektetőknek lenni a hazai ingatlanpiacon?
Nem vitás, a külföldi invesztorok most nagyobb alapterületű vagy drágább ingatlant kapnak ugyan annyi euróért mint 2021-ben, hiszen a forint jelenleg a világ leggyengébb valutái között van miközben a magyarországi infláció meg a legerősebbek között. De ez nem jelent azt, hogy a hazai befektetőknek ne teremne babér, ha a megfelelő helye keresgélnek. Ugyanakkor a kintről beáramló tőke jelentősen fékezi az esetleges árcsökkenés mértékét, amivel minden befektetőnek kalkulálnia kell (és érdemes is) akárhonnan is jött.
Mit fognak tenni a bankok, akarnak még hitelezni?
Mivel a hitelkihelyezés az egyik legjövedelmezőbb tevékenysége a bankoknak így nyilván nem áll szándékukban azt teljesen befagyasztani. De az erős visszaesés borítékolható, egyrészt mert a kihelyezési kockázatok a gyengélkedő gazdaság okán nőnek így a feltételek szigorodni fognak. Másrészt, a hitelkamatok is jócskán megemelkedtek emiatt a hitelfelvételi kedv is komoly mértékben csökkeni fog az elkövetkezendő időszakban.
Szükség van-e egy sokadik állami támogatásra?
Nos ahogy eddig csinálták és amilyen feltételekkel adták, úgy nem! Mégpedig azért nem mert azoknak a legfőbb nyertesei (a politikai haszonélvezők mellett) az építőipar és beruházók voltak és nem a lakosság. Ugyanis a nem megfelelő szabályozás miatt az elérhető támogatások, hitelek, kedvezmények összege szinte már a kihirdetésük napján beárazódott a lakások vételárába.
Holott egy valódi támogatásnak azt kellene elérnie, hogy a családoknak kevesebb anyagi terhet jelentsen egy ingatlan megvásárlása és hogy a pénztárcájuk helyett az igényeik szabhassák meg mekkora lakást vagy házat vesznek. De az elmúlt évtizedekben ez egyszer sem valósult meg.
Még mindig téma a rezsi?
A rezsi, azaz a fenntartási költségek mindig is fontosak voltak egy ingatlan megvásárlásakor, csak korábban az aktuális műszaki állapotot nézték a vevők, ami végső soron ugyanaz. Persze most sokkal nagyobb figyelmet kap a téma, az más kérdés, hogy indokolt-e ez az óriási figyelem. Ha már benne lakunk akkor igen, de ha venni akarunk akkor már sokkal összetettebb a dolog. Egyrészt mert az anyagi lehetőségeink szabják meg melyik lakást vagy házat vesszük meg és legtöbbször választanunk kell a jobb energetikai tanúsítvány és a számunkra ideális alapterület között.
És persze itt van az a réteg is amelyik bármennyit költhet, nos az ő esetükben sem a rezsi a leglényegesebb szempont, hiszen, ha valaki megteheti, hogy százmilliókért vásároljon, az bizony nem fog a rezsiköltségen rugózni.
Összegzésül: Fogadjuk fenntatással a túl nagy változást prognosztizáló híreket, keressük az új lehetőségeket, vegyük figyelembe, hogy minden hatással szemben van ellenhatás (kereslet csökkenés vs. infláció) és végül ne feledkezzünk meg a bázishatásról sem (mihez képest emelkednek vagy csökkennek az árak).
Property Invest News 2023. január 6.
Ugyanakkor mivel a befektetési céllal vásárlók a várható profit nagysága alapján döntenek, nekik is új alternatívák után kell nézniük és a haszonsítás tekintetében is változtatniuk kell. Mert a bérbeadás már nem igazán képes olyan hozamokat termelni amelyik vetélytársa lehet az állampapírnak.
A befektetők a fővárosban a VII. kerületben a 40-60, míg a VI. kerületben a 20-40 m2 közötti alapterületű lakásokat vásároltak, vagyis átlagosan 53 milliót fektettek be tranzakciónkét. Azok pedig akik vidéki ingatlanba invesztáltak, 50-70 négyzetméter körüli lakásokat és házakat kaptak átlagosan 27,4 millió forintért.
Ezek az pénzösszegek már kellően nagyok ahhoz, hogy legyen miből választani akár befektetési alternatíváról, akár szolgálatóról van szó. De vajon mi és ki tud reálhozamot vagyis az inflációt meghaladó mértékű profitot produkálni a megtakarítóknak, vagyongyarapítóknak?
A tőzsdei és pénzügyi befektetések esetében a gazdasági recesszió és a geopolitikai helyzet okán rövid és középtávon sem várhatunk jelentős hozamot, hiszen a vállalatok nem tudnak majd olyan eredményeket elérni, amely a részvényeik értékét növelné.
De az államkötvények háza táján is kerülgetnünk kell az aknákat. Egyrészt sokan elfeledkeznek az úgynevezett megújítási kockázatról, amely a magyar kormány és az EU viszonyát figyelembe véve igencsak reális.
Másrészt a magas kamat sajnos csupán optikai csalódás, hiszen az a KSH inflációs adataihoz igazodik, amely viszont nem igazodik a valósághoz. Nem beszélve arról, hogy még a sajátos mérések alapján kihozott pénzromlást is mindig egy éves csúszással építik be a kamatokba, ezzel végképp megfosztva a kötvényeseket a reálhozam elérésétől.
Ezért tapasztalhatjuk, hogy egyre erősebb a befektetői jelenlét az ingatlanpiacon, mert ott kellő biztonság mellett érhetünk el vagyongyarapodást és reálhozamot. Persze az ellentábor a likviditás hiányára és a hasznosításban rejlő kockázatokra mutogatva fanyalog, ami a régi metódus esetében célba is talál. De itt van az az új és egyre népszerűbb alternatíva, amellyel szemben bizony felsülnek minden ellenérvükkel.
Ez nem más, mint a piaci ár töredékéért megszerezhető életjáradékos lakások és házak szegmense, amelyek számos olyan jellemzővel bírnak, amiket egyetlen más ingatlanbefektetési lehetőség sem tud garantálni. Ezek közül a leginkább figyelemre méltóak:
Jól hangzik, de hol találunk ilyen ingatlanokat?
A legjobb döntés a piacvezető Four Generations Property-hez fordulni, mert ők egy kizárólagos ingatlanportfólión keresztül támogatják a befektetni szándékozókat a legmegfelelőbb eszközök kiválasztásában és megvételében.
Property Invest News 2022. december 27.
Egy ilyen rendkívüli helyzetben csődöt mondtak az eddig érvényes dogmák, aminek az lett a következménye, hogy sokan felsültek a jóslataikkal és ami rosszabb a válasznak szánt startégiájukkal. Helyette a gazdaságban is megvalósulni látszik az a Darwinnak tulajdonított forgatókönyv miszerint: “Nem a legerősebbek maradnak életben, hanem azok, amelyek a leginkább képesek alkalmazkodni.”
Az elmúlt időszakban számtalanszor tapasztalhattuk, hogy a válságláncolat méretes cégeket kényszerített térdre és hogy az elszabadult energiaárak okán nagymúltú vállalkozások húzták le végleg a rolót. Ez az építőiparban és az ingatlanpiacon sem zajlott másként, a rekord gyenge forint, a negatív csúcsokat döntögető infláció, a laposodó hitelezési és hitelfelvételi kedv, a dráguló munkaerőköltségek, a szinte hetente emelkedő építőanyagárak, bizony sok beruházást, határidőt és szerződésben rögzített árat felégetett.
Persze ezek a lángok egyfajta tisztítótűzként is teszik a dolgukat, és van is mit tenniük, ugyanis az építőiparban a korábbi lakásvásárlási boomnak köszönhetően megjelentek a szerencselovagok, vagyis azok a kimosakodott palléremberek, akik egyik napról a másikra a betonkeverő mellől egy cég főnöki székébe ültek át. Náluk nyilván nincs meg az a tudás és tapasztalat, ami egy vállalkozást beruházóvá tesz, annak minden előnyével, de egyúttal felelősségével is. Ezek a hiányosságok viszont a minőség, a megbízhatóság rovására mentek és ennek legnagyobb kárvallottjai vevők lettek, több hónapos csúszások, befejezetlen építkezések, szerződésszegések, és a lakhatatlanságot súroló kivitelezések formájában.
Az ingatlanközvetítői szektor is sok kívánni valót hagy maga után, hiszen több mint 10 000 ügynök és közel 6 000 iroda igyekszik megélni a piacon. Ezek a számok már alapból megkérdőjelezik a minőséget, ehhez jön még hozzá, hogy az állításokkal ellentétben szinte semmilyen követelményt nem támasztanak az irodák és a hálózatok a jelentkezőkkel szemben.
Ez az álláshirdetéseik szövegéből is egyértelműen kiderül: „Ha kitartó vagy, jól kommunikálsz, szeretnél jóval az átlag felett keresni, akkor jelentkezz ingatlanértékesítőnek.” Ennek aztán meglett a böjtje is, a hozzánemértés, a teljesítménykényszer diktálta erőszakos fellépés, a csak eseti jutalék bevételek okozta frusztráltság és a felületes munkavégzés, levét az ügyfelek itták meg. Nem csoda, hogy egyre többen gondolják úgy eladók és vevők, hogy nincs meg a kellő mértékű hozzáadott értéke az ingatlanközvetítők közreműködésének és igyekeznek nélkülük eljutni az adásvételig.
A jövő évben ezek a folyamatok felgyorsulnak, már csak az jelentősen gyengülő vevői aktivitás és az ebből következő tranzakciószám csökkenés okán is. Hiszen a vevők még inkább meg fogják nézni, hogy mit kapnak a pénzükért így csak a megfelelő referenciával és legalább 5-10 éves múlttal rendelkező cégektől fognak vásárolni. Ahogy a közvetítők közül is csak az tud megmaradni a pályán, aki egzakt módon is mérhető előnyt, hasznot tud produkálni a megbízók felé.
Ez a fajta haszonelvárás a legerősebben az ingatlanbefektetések, illetve a befektetési ingatlanok szegmensében fog megmutatkozni. Egyre többen fogják felismerni pédául, hogy a mostani körülmények között egy újépítésű lakás hozamtermelő képességben nem versenyezhet a használt lakással. Egyrészt, mert az újak a durván megdrágult építőanyagokból épültek, amelyek a válság okán kerülnek többe nem azért, mert jobb minőségűek lennének, mint egy-két éve. Másrészt a beruházók ragaszkodva az eredetileg kalkulált profithoz az áremelkedés 100%-át áthárították a vevőkre, ez a két dolog vezetett a most tapasztalható túlárazottsághoz.
A használ lakások esetében a befektetőknek nem kell ezzel az ellentételezés nélküli túlárazottsággal számolniuk, ahogy az elmúlt hónapokban oly’ gyakran elhangzó energetikai besorolással sem. Ugyanis az ő vásárlásuk nem lakhatási célú az ezzel kapcsolatos beruházásokat nem nekik, hanem a következő tulajdonosnak kell majd elvégeznie.
Hogy miért nem vesszük számításba azt mi van akkor, ha bérbeadás a befektetés célja? Azért mert ez egyre inkább háttérbe szorul az új favorit az életjáradékos ingatlanbefektetés mögött.
Aminek köszönhetően a piaci ár töredékéért szerezhetünk meg lakásokat, házakat, és ezek számos olyan jellemzővel bírnak, amelyet egyetlen más ingatlanbefektetési lehetőség sem tud garantálni. Ezek közül a leginkább figyelemre méltóak az:
Azonnal realizálódó profit
Mentesülés a hasznosítás terhei és kockázatai alól
Rövid megtérülési idő
Magas likviditás
Jelentős illetékkedvezmény
Adóoptimalizálás lehetősége
Állami támogatás bevonásának lehetősége
Hogy hol találunk ilyen ingatlanokat? A legjobb döntés a piacvezető Four Generations Property-hez fordulni az ő szolgáltatásukkal, konstrukcióival és kizárólagos ingatlanportfóliójával támogatja a befektetni szándékozókat a legmegfelelőbb eszközök kiválasztásában és megvételében.
Property Invest News 2022. december 19.
Azonban mivel ez a befektetési forma jelentősebb tőkét igényel, így sokakban felmerül, hogy hitellel pótolják azt, ami nem áll a rendelkezésükre. De vajon valóban jó ötlet hitelből ingatlanba fektetni? Ennek járunk most utána.
Azon tanácsadók, akik a hitelből történő befektetés hívei, a csökkenő kereslet okozta jobb alkupozícióval és azzal igyekeznek az véleményüket alátámasztani, hogy „évtizedes távlatban - a bizonytalan, változékony környezet elmúltával - felerősödhet a kereslet a piacon. Ezzel párhuzamosan a lakások várható felértékelődésére lehet számítani.”
Nos az erősödő kereslet a kiadási kockázatot csökkenti, de az önmagában nem eredményez magasabb profitot. Emellett valóban számolhatunk az ingatlanok felértékelődésével is, de erre alapozni a stratégiát enyhén szólva is hazardírozás lenne.
Az elemzések szerint Budapesten december közepén az átlagos bérleti díj 200 ezer forint volt, az eladásra váró lakóingatlanok átlagára pedig 58,7 millió forintot tett ki. Ebből kiindulva legalább 35,7 millió Ft önrésszel kell rendelkeznünk, hogy már csak 23 milliót kelljen felvennünk a vásárláshoz, ugyanis csak így jön ki a matek és bérleti díj fedezze a törlesztőt (197 954 Ft/hó).
Igen ám csakhogy van egy bökkenő! Mégpedig, hogy így az 58,7 milliós lakás nekünk 83,2 millióba fog kerülni. Ugyanis a felvett 23 millióért a banknak 20 év alatt 47,5 milliót kell visszafizetnünk. Ami jelentősen +10 évvel kitolja a megtérülési időt és a profitrealizálást is.
De nézhetjük meg a tranzakciót a szereplők szemszögéből is. Az eladó jól jár hiszen megveszik a lakását, a bank jól jár hiszen kétszer annyit kap vissza, mint amennyit kölcsön adott, a közvetítő jól jár mert megkapja a jutalákát, ahogy az értékbecslő az ügyvéd és vagy a közjegyző is megkapják a munkadíjukat. Csak a befektető jár rosszul mert az eladási ár 150%-át fizeti a lakásért, 120 hónappal hosszabb lesz a megtérülési idő és legalább 30 évet kell várnia mire termőre fordul a befektetése.
A fentiekből egyértelműen kiderül, hogy a hagyományos ingatlanbefektetés továbbra is a jelentősebb tőkével rendelkezők kiváltsága. Azonban nincs okunk a csüggedésre, van egy olyan alternatíva mely megteremti az alkalmat és az eszközt azok számára is, akik 10-20-30 millióval rendelkeznek.
A szobán forgó lehetőség az életjáradékos ingatlanokba való befektetés, amelyeket a piaci ár töredékéért szerezhetünk meg és amelyek számos olyan jellemzővel bírnak, amelyet egyetlen más ingatlanbefektetési lehetőség sem tud garantálni. Ezek közül a leginkább figyelemre méltóak az:
Azonnal realizálódó profit
Mentesülés a hasznosítás terhei és kockázatai alól
Rövid megtérülési idő
Magas likviditás
Jelentős illetékkedvezmény
Adóoptimalizálás lehetősége
Állami támogatás bevonásának lehetősége
Jól hangzik, de hol találunk ilyen ingatlanokat?
A legjobb döntés a piacvezető Four Generations Property -hez fordulni az ő szolgáltatásukkal, konstrukcióival és kizárólagos ingatlanportfóliójával támogatja a befektetni szándékozókat a legmegfelelőbb eszközök kiválasztásában és megvételében.
Property Invest News 2022. december 14.
Ezért aki arra számít, hogy komoly alkupozíciót vehet fel egy ingatlan megvásárlásakor, így növelve a későbbi profitot, az bizony hoppon fog maradni. Arról nem is szólva, hogy még mindig rengeteg a befektetni szándékozó a piacon, hiszen az ingatlan a jól diverzifikált portfóliónak kulcseleme. Ezért sem valószínű, hogy a tőke nagyobb mértékben kivonulna erről a területről és tovább növelné a kínálati túlsúlyt.
Akkor mégis hogyan lehet magas hozamot elérni?
Úgy, hogy a hagyományos helyett a magasabb hozamot kínáló ingatlanok felé fordulunk. Ezek az úgynevezett életjáradékos ingatlanok, amelyeket a piaci ár töredékéért szerezhetünk meg és amelyek számos olyan jellemzővel bírnak, amelyet egyetlen más ingatlanbefektetési lehetőség sem tud garantálni. Ezek közül a leginkább figyelemre méltóak az:
Azonnal realizálódó profit
Mentesülés a hasznosítás terhei és kockázatai alól
Rövid megtérülési idő
Magas likviditás
Jelentős illetékkedvezmény
Adóoptimalizálás lehetősége
Állami támogatás bevonásának lehetősége
Jól hangzik, de hol találunk ilyen ingatlanokat?
A legjobb döntés a piacvezető Four Generations Property -hez fordulni az ő szolgáltatásukkal, konstrukcióival és kizárólagos ingatlanportfóliójával támogatja a befektetni szándékozókat a legmegfelelőbb eszközök kiválasztásában és megvételében.
Property Invest News 2022. december 12.
Az eladások száma stagnált, mindössze 1070 darabot adtak el a fejlesztők, ami 50 darabbal kevesebb, mint az előző negyedévi érték. A finanszírozási lehetőségek és a gazdasági körülmények romlása, valamint a magas árszintek miatt egyre szűkebb réteg engedheti meg magának, hogy új építésű ingatlant vásároljon, ami kihívás elé állítja a fejlesztőket is.
A drágulás éves szinten továbbra is infláció feletti, 29,7 százalékos volt. Az újonnan indított projektek jelentősen hozzájárultak az átlagárak növekedéséhez, novemberben egy átlagos budapesti új építésű lakás 97,4 millió forintba került. Így nem nehéz megjósolni, hogy a jövő év elején a szint át fogja törni a 100 milliós lélektani határt.
Ami azt is jelenti, hogy a jobb energetikai besorolás vagyis az alacsonyabb rezsi költségek által biztosított előny a jövőben kevésnek fog bizonyulni a használt ingatlanok kedvezőbb árfekvésével szemben.
Mert ha a használ és az új közötti árkülönbséget elosztjuk azzal a többlet rezsi díjjal amit a korszerűtlenebb lakásban kell havonta fizetnünk, akkor kiderül, hogy 20 év alatt térülne meg az a sok tízmillió forint amennyivel többet kellene fizetünk egy újépítésűért.
Mindez a befektetők számára is lényeges! Hiszen a kedvezőbb árfekvés gyorsabb megtérülést az erőteljesebb kereslet pedig a könnyebb és gyorsabb továbbértékesítést jelent, így a profik számára továbbra is a használt lakás marad a favorit.
Property Invest News 2022. december 9.
Országos helyzet
A NAV első háromnegyedéves adatait feldolgozó összefoglaló az előző év hasonló időszakához viszonyítva országosan 21,1%-os drágulást mutat. Az első félév minimális forgalmi visszaesése után, a nyári hónapok óta, a tavalyi hasonló időszakkal összevetve nagyobb arányú tranzakciószám-csökkenés látható. A megyei jogú városok és a kisebb városok Budapestnél ismét jobban, 24%-kal, illetve 21%-kal drágultak, míg a fővárosban 20%-os volt az áremelkedés üteme.
Megyék rangsora
A megyék közül idén csak Tolnában csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára, aminek oka nagyrészt technikai jellegű, mivel 2021-ben pont itt volt a legnagyobb ütemű áremelkedés. Az áremelkedési rangsor élén, 39%-os növekedéssel Baranya megye áll. 30%-ot meghaladó mértékben nőtt az átlagár emellett még Komárom-Esztergom és Csongrád-Csanád megyében. Budapesttel (812 ezer Ft/m2) természetesen nem számolva immár harmadik éve Somogy a legdrágább megye (578 E Ft/m2), azonban a második helyet Hajdú-Bihar elvette Pest megyétől.
Nagyvárosok egymást közt
Az első háromnegyed évben, nagyvárosaink közül, a tavalyi azonos időszakban még a sereghajtók között szereplő Veszprém drágult legnagyobb ütemben, 43%-kal. A másik két dobogós, Eger és Pécs áremelkedési üteme is 30% feletti. Látványos értéknövekedésével Veszprém az rangsorban is az élre ugrott, az átlagos árszint itt jelenleg 628 ezer Ft/m2. Emellett még Debrecen lépi át a hatszázezres, Győr és Székesfehérvár az 550 ezres szintet.
A fővárosi helyzetkép
Budapesten idén eddig a dél-budai XXII. és XI. kerületekben nőtt legjobban, 35% felett az átlagár, ugyanakkor míg a XXII. kerületben a kis esetszám torzíthatja a statisztikát, Újbuda esetében döntően egy nagyobb beruházás lakásainak időben koncentrált eladása áll az előkelő helyezés mögött.
Míg tavaly még csak az V. kerület lépte át az egymillió forintos átlagárat, az idei év első kilenc hónapjának statisztikája alapján immár két másik kerület, a II. és a XI. is e limit fölé jutott. Továbbra is a főváros V. kerülete vezeti a budapesti rangsort 1,131 millió forintos átlagos négyzetméterárral. A 900 ezres limit fölé még az I., XII., IX. és a VI. kerületek értek.
A lista végén továbbra is Pest peremi városrészek találhatók. A XXI. és XX. – valamint csekély forgalmi adata miatt valószínűsíthetően a XXIII. – kerületben az átlagár-szint 600 ezer Ft/m2 alatt marad.
Egy év alatt 50% felett drágult a 1119-es és a 1097-es irányítószám-körzet, azaz a XI. kerületi Kelenföld nagy részét lefedő terület, illetve a IX. kerületi Külső-Ferencváros.
Az évről-évre rendre százas nagyságrendű forgalmat elérő körzetekre szűkítve, és az új projektek árbefolyásoló hatásától mentesítve viszont a 1039-es körzet (III. kerület, Csillaghegy-Békásmegyer) drágult legjobban, 31%-kal. Húsz, jellemzően kisebb forgalmú körzetben lépi át az egymilliós szintet az átlagos négyzetméterár, ebből 9 budai és 11 pesti.
Ezek közül is a 1022-es körzet (II. ker., Rózsadomb-Rézmál) a legdrágább, 1,29 millió Ft-tal. A százas nagyságrendet elérő forgalmú irányítószám-körzetek közül a 1072-es körzetben a legmagasabb, 939 ezer forint az átlagár.
A számokat figyelve és a megfelelő befektetési stratégia kialakításakor egy nagyon fontos dolgot nem árt tudni. Azt, hogy bár a cikkünk elején említett piaci fordulat vitathatatlanul bekövetkezik (részben már be is következett) a korrekció mértéke még kérdéses. És mivel az elemzés a NAV adatait dolgozta fel, az abból következő csökkenés nagy valószínűséggel el fog térni attól a mit a piac majd produkált.
Hiszen a NAV az adásvételi szerződésekben szereplő árakat látja, ami sok esetben egy nyilvánvaló okból (vagyonszerzési illetek) nem egyezik meg a valós eladási árakkal. Így vélhetően a korrekció után a mostani elemzésben látott négyzetméterárak fognak majd visszaköszönni az igazi árcédulákon.
Property Invest News 2022. november 22.
A dráguló hitelek okán a volumen és a felvevők száma is a jelentős csökken, emellett még itt van a tény, hogy a szabadon elkölthető jövedelem folyamatosan zsugorodik, hiszen az egyre kevesebbet ér. Ezzel együtt a piacon való érvényesülés is nehezebb lesz, a közvetítők visszajelzései szerint már most érezhető és látható a vevők fokozatos eltűnése.
Emiatt a kisebb és a kevésbé hozzáértő ingatlanosok, hálózatok, le fogják húzni a rolót. Ez annál is inkább várható mivel a lakáspiacon az árak felfelé nagyon könnyen mennek, de lefelé nagyon nehezen. Mert ha csökken is a kereslet, az eladók inkább elhalasztják a tranzakciót, ameddig tehetik.
A tömegesen elhalasztott adásvétel pedig olyan mértékű jutalék, azaz jövedelem kiesést fog eredményezni, amibe sok iroda bele fog bukni. Nem beszélve a rengeteg pályaelhagyóról, akik a kiszámíthatatlanság a bizonytalanság miatt döntenek majd úgy, hogy felhagynak a tevékenységgel. Jelenleg közel 5 600 iroda és több mint 10 000 közvetítő van a piacon, ami a recesszió idején tarthatatlan lesz.
Persze lesznek olyanok, akiknél az innováció, a piacspecifikus tevékenység a mostani és a még várható esés hatásait kioltja, de legalább is nagyban tompítja. Vagyis most jön el azoknak az ideje, akik minőségi szolgáltatás mellett szakértőként tevékenykednek a piacon, például az ingatlanbefektetések szegmensében tevékenykednek.
A többieknél marad a dilemma bezárnak vagy csatlakoznak egy hálózathoz. Csakhogy a válságot nem érdekli a brand, ha úgy lenne akkor egy-egy krízis idején elegendő lenne felsorakozni a nagy márkák, hálózatok mögé és huss a baj már el is múlna.
Ezzel szemben a valóság az, hogy azon felül, hogy az adott hálózatnak extra (franchise) bevételeket eredményez a tömeges csatlakozás. Valós receptet ők sem tudnak arra, hogy a drasztikusan lecsökkenő számú tranzakcióból egy kis iroda vagy az egyéni ügynök miként részesülhet. A megoldás fájdalmas és kijózanító, tudomásul kell venni, a torta most sokkal kisebb lett és amíg ez így lesz bizony nem jut mindenkinek belőle.
A jó hír, hogy a piac tisztul és az ügyelek nagyobb eséllyel fognak a valós hozzáadott értékkel bíró tanácsadókkal, szakértőkkel találkozni, akik megdolgoznak a jutalékért.
Property Invest News 2022. november 20.
A panellakások esetében jelenleg 716 ezer forintos átlagos négyzetméterárral lehet számolni, vagyis ebben a kategóriában egy 43 m2 alapterületű otthonhoz lehet hozzájutni az új értékhatáron. A használt téglalakások magasabb, átlagosan 960 ezer forintos négyzetméterára okán ebben a szegmensben már csak egy 31 m2-es kuckót tudnunk venni, ami valljuk be nem túl biztató eredmény.
Az, aki maximum 30 millióból tud ingatlant vásárolni, matematikailag családi házból tudja a legnagyobb lakótérrel rendelkezőt megvenni, átlagosan 50 négyzetméterest. Az persze kérdés, hogy vajon van-e a piacon ekkora méretű családi ház a fővárosban. Ha ott nem is de Csepelen 57, vagy Soroksáron akár 74 négyzetméteres ház is reális lehet ekkora összegből, persze a szerencse ott sem árt.
A képet tovább árnyalja, hogy jelenleg nincs olyan lakás előtakarékossági konstrukció, amely valós megoldást tudna kínálni erre a problémára. Hiszen, amit egy-egy ilyen módozattal 8-10-15 év alatt összegyűjtünk azt az infláció és az áremelkedés jelentősen erodálja. Ezt a mostani felmérés is alátámasztja, hiszen, ha 8-10 éve elkezdtünk félretenni egy 20 milliós lakásra, még ha össze is jött az tőke (hitel nélkül) abból ma Budapesten semmi sem kapunk.
Persze azért van megoldás, méghozzá egy életjáradékos ingatlan vásárlása. Ugyanis az ilyen lakásokat, házakat a piaci ár töredékéért tudjuk megvenni és nem csupán a fővárosban, hanem az ország számost pontján.
Cserébe a jelentős árkedvezményért csupán a birtokbavételről kell lemondanunk 8-10-15 évre, éppen úgy, mint a lakás előtakarékossági termékek esetében. Azonban míg ott az infláció és az áremelkedés az ellenségünk az életjáradékos ingatlanok esetében a barátunk.
Ugyanis az, hogy töredék áron juthatunk ingatlanhoz, olyan mintha valaki előfinanszírozná vagy elengedné nekünk a lakás árának 50-80%-át, csakhogy azonnal megvehessük az ingatlant. Ennek köszönhetően elegendő csupán a piaci érték 20-50%-át kifizetnünk, hogy a lakás vagy a ház a miénk lehessen.
A hagyományos előtakarékossági termékekkel éppen az a legnagyobb probléma, hogy nem tudnak lépést tartani a pénzromlással és az ingatlanpiaci árak emelkedésével. Az életjáradékos ingatlanok megteremtik a lehetőséget és a feltételeket a töredék áron történő azonnali tulajdonszerzéshez, megoldva ezzel a problémát.
Ebben a piaci szegmensben piacvezető a Four Generations Property amely szolgáltatásával, konstrukcióival és kizárólagos ingatlanportfóliójával a befektetők mellett az otthonteremtésben gondolkodóknak is segít a céljaik elérésénben.
Property Invest News 2022. november 17.
Az elmúlt évek felfokozott kereslete és támogatási rendszere után a lakáspiac megállni látszik, miközben még a drágább ingatlanokra is van kereslet. Azonban az energiaárak emelkedésének hatására a következő hónapokban már számottevő mértékű lehet a kereslet csökkenése.
A csökkenés áreséssel is jár?
A kérdés jogos, a válasz pedig egyszerű: Nem! Ennek több oka van, először is attól, hogy valamiből kevesebbet vesznek még nem feltétlenül lesz alacsonyabb az ára, kiváltképp így van ez az ingatlanok esetében. Másodszor, a recesszió okán jövőre jóval kevesebb új alkás kerül majd átadásra, így a csökkenő kereslethez igazodni fog a kínálat és a most nyílni látszó kereslet-kínálat olló újra záródni fog.
És akkor még nem beszéltünk az inflációs hatásról, valamint arról, hogy a gazdasági visszaesése miatt a tőzsdei vállalatok jövőre gyengén fognak teljesíteni és a tőke ahogy ilyen esetekben szokott az ingatlanpiac felé áramlik majd. Ezek szintén a kereslet kínálat egyensúlyi helyzetének helyrebillenését fogják segíteni, ami végső soron nullára redukálja a számottevő és/vagy tartós árcsökkenés esélyét.
A konklúzió, hogy a sokadszorra beharangozott pukkanás, durranás, árzuhanás ismét elmarad. Persze nem az érdeklődés hiányában, mert az lenne rá nem is kicsi, hanem azért, mert az előző évtizedekkel ellentétben, a legutóbbi 2-3 évben rendre bekövetkeztek olyan „új fajta” események, amelyekre nem volt (nem is lehetett) megoldásuk a piaci szereplőknek.
Property Invest News 2022. november 16.
A maximális 20 pontból Litvánia 18,48-at, Magyarország 18,18-at ért el. A harmadik helyet egyszerre több ország (Izland, Csehország, Lengyelország) szerezte meg 17,87 ponttal. Az ausztrál szakértők kiemelték: Magyarország a legnagyobb lakásár-növekményt tudta felmutatni, megelőzve Hollandiát és Csehországot, minden más ország ennél jóval kisebb mértékű drágulást könyvelhetett el. A jövedelem emelkedésének terén a balti államok verik a mezőnyt. Átlagosan mindhárom országban legalább 30 százalékkal nőtt ez a mutató.
A felmérés több szempontból is tanulságos, egyrészt mivel a vizsgált időszakban jelentős arányban benne van a járvány két éve is, egyértelmű, hogy az ingatlan továbbra is a befektetők kedvence, kiváltképp válság idején.
Másrészt, bár jövedelemarányosan a Lettek, Litvánok, Csehek vagy akár a Lengyelek is könnyebben fektethetek volna lakásba, mégis a Magyarok voltak aktívabbak. Többek között azért, mert a hazai ingatlanpiac továbbra is több a tartalékkal bír, mint a tagállamok többségében.
Összegezve az ingatlan nagyon jó befektetési eszköz, kiváló menedéke a pénzünknek válság idején és egyre többen vannak, akiknél ez a legkedveltebb instrumentum amikor a vagyongyarapítás a cél.
Property Invest News 2022. november 11.
Hét évvel ezelőtt az országos ingatlaneladások közel 40 százalékát Budapesten realizálták, elsősorban a befektetési célú vásárlásoknak köszönhetően. De a csok 2015. évi és a falusi csok 2019. évi bevezetése jelentős lökést adott a tendenciának, amelyben a kisebb városok és községek használtlakás-piaci súlya meghaladta a nagyobb városokét. 2019 óta minden évben több lakást adtak el a falusi csok-programban támogatott településeken, mint a fővárosban.
Ez a tendencia a járvány utáni pozitív piaci hangulatban is megmaradt így a főváros részesedése továbbra is alacsony a teljes használtlakás-piaci forgalomból mindössze 19% volt, és a használt lakások többségét 2021-ben is a kisebb városokban és a községekben adták el.
Mindez az befektetők esetében két dologra hívja fel a figyelmet, egyrészt, hogy a későbbiekben, a tervezett vagy a kényszerértékesítés esetébe a vidéki ingatlanoknál sokkal rövidebb lesz az eladási idő. Másrészt a kisebb városokban, településeken vélhetően könnyebben kapjuk meg az általunk tervezett árat, így ezeken a helyeken szélesedik az ingatlanokon elérhető profitsáv.
Property Invest News 2022. november 9.
Sőt! Bár egyes elemzők beleértve a MNB és a gazdaságfejlesztési tárca képviselőit is a jövő év elejétől már csökkenést jósolnak, a szintén ma bejelentett árstop bővítése épp az ellenkező irányba hat. Akárcsak az EU-s pénzek sorsát illető bizonytalanság is arról nem is szólva, hogy ha kigyullad a zöld lámpa az nem azt fogja jelenti, hogy egyszerre az országra ömlik a rengeteg támogatás. Hanem hogy szakaszosan és a felhasználás ellenőrzését követően kerülnek majd folyósításra az egyes összegek, ami késleltetni fogja a kilábalást és a pénzromlás enyhülését is.
Mindez a nyilvánvaló gondok mellett, vagyis a lakosság megélhetésének romlása, azaz életszínvonalának csökkenése mellett, nagy veszélyt jelent a megtakarításokra is. Hiszen nagyon nehéz lesz olyan befektetési formát találni, amely alacsony kockázat mellett is képes megőrizni a vagyonunk értékét. Mert annak a konstrukciónak, amely ezt ígéri bizony legalább 22%/év hozamot kell hoznia ahhoz, hogy ha legalább csökkenést ne kelljen elszenvedniük a befektetőknek az ott elhelyezett pénzükön.
Sajnos, ha csak kisebb összeg áll a rendelkezésünkre nem marad más, mint az állampír, még akkor is, ha tudjuk, hogy az infláció romboló hatásának eredményét nekünk kell elviselünk.
De ha legalább 10 milliónk van akkor a legjobb megoldás az ingatlanbefektetés és azon belül is az életjáradékos lakásokba való invesztálás. Ahol a bérbeadással ellentétben nem csak 6-7%-os hozamot lehet elérni, hanem ennek sokszorososát, ráadásul kockázat nélkül. Nekik érdemes a szakértőhöz fordulniuk, annál is inkább mert a nyilvánvaló előnyök mellett nélkülük szinte képtelenség hozzáférni az ilyen ingatlanokhoz, kiváltképp, ha a profit mellett a jogszerűség is fontos szempont.
Property Invest News 2022. november 7.
Egyrészt mert az eladók nem csökkentik a meghirdetett lakások árát, ugyanis a jelenlegi 3-5 hónapos értékesítési időt figyelembe véve az inflációval is kalkulálnak. Ami a héten megjelenő friss számok és a januárban várható éves KSH adat tükrében további emelést feltételez, hiszen az eladók nem fogják magukra vállalni a pénzromással járó veszteséget.
Másrészt sok hirdető számára nem sürgős az értékesítés így nem kell elfogadniuk, ha nem egy megfelelő ajánlattal keresik meg őket, különösen most, amikor már rövid távon is emelkedés várható.
Harmadrészt a túlkínálati piac most tapasztalható kialakulása inkább csak optikai mintsem valós, ugyanis az eladó ingatlanok aránya a vevők tömeges eltűnése okán néz ki ennyire rosszul. Tehát nem az eladó ingatlan lett sokkal több, hanem a potenciális vevő lett sokkal kevesebb, a gazdasági kilátások az infláció és az emelkedő hitelkamatok együttes hatása miatt.
Vagyis az elemzők egy része tévesen vizionál drasztikus árcsökkenést, mert az csak abban esetben következne be, ha a kínálati oldalon a kényszerértékesítők lennének többségeben, amire utoljára 2008-ban volt példa. Mindezeket figyelembe véve kijelenthetjük, hogy az a befektető, aki a kivárásra játszik, az nem csak hoppon marad, de többmilliós veszteséget is el fog szenvedni a további drágulás miatt.
Property Invest News 2022. november 3.
Bár az utóbbi hónapokban a kereslet visszaeséséről szólnak a hírek, a 2021-et és 2022 első felét jellemző áremelkedés jelentős részben az akkor még erős keresletnek volt köszönhető. Az adatok alapján 2021-ben 161 ezer lakás cserélt gazdát, ezzel a lakáspiaci forgalom a járvány előtti szintet is felülmúlta. A külföldiek magyarországi lakásvásárlásainak száma szintén nagyobb lett, de még nem tért vissza a járvány előtti szintre.
Az új lakások piacán a nagyvárosok, a használtakén a kisebb települések dominálnak. 2021-ben a lakáseladások száma általában emelkedett, azonban csak a nagyobb városokban mutatható ki a járvány előttihez viszonyítva érdemi növekedés.
Mindez azt jelenti, hogy az ingatlanpiaci lufi réme egy karikatúrává szelídült. Hiszen, ha év/év viszonylatban ilyen emelkedést tudott produkálni a piac akkor a bázisértékhez (ezévi vagy egy-két évvel ezelőtti vásárláshoz) képest csupán olyan korrekcióval kell számolniuk a befektetőknek, amelyet egy elnéző mosollyal elegendő lesz konstatálni.
Nem beszélve arról ha a befektetőnek lehetősége nyílik életjáradékos ingatlanba fektetni, ahol garantáltan a piaci ár töredékéért vásárolhat lakásokat így a kiemelkedő profit mellett még a válságoktól is garantáltan védett lesz a vagyona méghozzá 100%-ban.
Property Invest News 2022. november 1.
A folyamat első lépése, hogy hatályát veszti az a veszélyhelyzeti rendelet, amelyben a kormány további két évre, 2024 végéig kitolta az 5 százalékos lakásáfa alkalmazhatóságát, de a lehetőség mégis megmarad, mert a parlament előtt lévő adótörvény-módosítás megtartja a kétéves hosszabbítást. Ráadásul valójában 2028 végéig lehet majd élni vele.
A jogszabálytervezet indoklása a változást azzal indokolja, hogy a javaslat törvényi szintre emeli a veszélyhelyzeti normában, az új építésű lakóingatlanokra vonatkozó kedvezményes általános forgalmi adó mérték alkalmazásáról szóló 267/2022. (VII. 29.) Korm. rendeletben foglalt előírást, amely 2 évvel meghosszabbítja az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó kedvezményes, 5 százalékos általános forgalmi adómérték időbeli hatályát. A kormányfő által júliusban bejelentett, majd kormányrendeletbe foglalt hosszabbítás tehát megmarad.
Az új lakásokra lényegében 2016 óta fennáll az 5 százalékos áfa, ami nagy kedvezmény a 27 százalékos normál áfához képest. Ezt először a lakásépítési piac élénkítése érdekében vezette be a kormány 2019-ig, de azután is lehetett vele élni átmeneti szabályok szerint. 2021-től pedig újabb kétéves hosszabbítást kapott a kedvezmény, ami most év végén járt volna le.
Az újabb kétéves hosszabbítás valójában további négy évet jelent. A törvénymódosítás szerint ugyanis az új lakóingatlan-értékesítésnél 5 százalékos áfát kell alkalmazni akkor is, ha a teljesítés (azaz az új lakás, ház elkészülte, átadása) 2025. január 1. és 2028. december 31. közé esik. Feltéve, hogy az építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2024. december 31. napjáig véglegessé vált, vagy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2024. december 31. napján bejelentették.
Csak lakóingatlanokra jár az 5 százalékos áfa, újonnan, eladásra épített lakásnál maximum 150 négyzetméter, újépítésű családi háznál maximum 300 négyzetméteres alapterületig. A kedvezményes áfát akkor lehet érvényesíteni, ha a lakást vagy családi házat kivitelező építi, és a tulajdonos értékesítés útján jut hozzá.
Mindez a befektetők számára több szempontból is érdekes, egyrészt, mert az építőipar ezzel újabb teljesítményfokozó koktélt kap, ami a kereslet élénkülését vetíti előre. Na meg az árak emelkedését is, hiszen attól, hogy a forgalmi adó kedvezményes lesz az újépítésű ingatlanokra attól még a kivitelezésük (gyenge forint, magas infláció) egyre költségesebb lesz.
Másrészt mivel az új és a használt lakások árszintje a kezdetektől fogva együtt mozog, a régebbi építésűek mint az kedvezőbb árú alternatívák szinonimai, szintén élénkülő keresleti és tranzakciós számokra számíthatnak. Tehát továbbra is nagy lehetőség használt ingatlanba fektetni, hiszen a törvénymódostásnak köszönhetően még szélesebb lesz a várható profitsáv, vagyis a vagyongyarapodás mértéke.
Property Invest News 2022. október 29.
A Lloyds harmadik negyedévi előzetes eredményjelentéséhez csatolt előrejelzés négy lehetséges forgatókönyvet tartalmaz. A kedvező változat esetén 2023 egészében 2,3 százalékkal csökkennének a brit ingatlanárak, ezt azonban ütemes visszalendülés követné, és a 2024-2026-os időszakban évenként átlagosan 5 százalékos növekedés lenne.
A pesszimistább forgatókönyve szerint jövőre 7,9 százalékkal, 2024-ben további 0,5 százalékkal csökkenne a lakóingatlanok ára Nagy-Britanniában, és a 2026-ig tartó időszak évenkénti átlagában is mindössze 0,2 százalékos árnövekedéssel lehetne számolni.
A számokat nézve láthatjuk, hogy még a borúlátóbb szcenárió szerint is mindössze 8% közeli csökkenéssel kalkulálnak mindezt úgy, hogy a szigetországban a magyaroszági több mint 20%-kal szemben csak 10% az infláció. Vagyis ott csak fele akkora az árcsökkenés ellen ható pénzromlás mértéke mint itthon.
Ami azt jelenti, hogy még a globális ingatlanszektor sem számít olyan nagymértékű esésre, amit egyes hazai elemzők jósolnak, vagyis elmarad az a bizonyos lufipukkanás. Helyette ahogy azt több korábbi cikkünkben is megírtuk nálunk csak lassulás, illetve oldalazás várható 2-4 hónapig majd újból elindul az áremelkedés.
Property Invest News 2022. október 27.
A felmérés 16 kérdést tett fel arra vonatkozóan, hogy az elmúlt másfél hónapban milyen változásokat érzékelnek vevői és eladói oldalon az értékesítők, hogyan változott a vásárlói összetétel, a hitelfelvétel aránya és mire számíthatunk az árak alakulása kapcsán.
Mi most a vevők kedvence?
A vásárlói érdeklődés szeptember eleje óta az ország egész területén jelentősen visszaesett - országosan 37 százalékkal - addig a piacra kerülő eladó lakóingatlanok száma növekedni kezdett, átlagosan 12 százalékkal, a megelőző hónapokhoz képest. A legnagyobb fordulat Pest megyében látszik, ott átlagosan 45 százalékos keresletcsökkenést és 18 százalékos kínálatnövekedést érzékelnek a közvetítők. A legkisebb változás Budapest belvárosát jellemzi: bár a kereslet ott is közel harmadával csökkent, a kínálat csak 10 százalékkal bővült.
Ez utóbbiaknál a megkérdezett értékesítők élénkülő keresletről számoltak be, de ezek főként az alacsonyabb árkategóriájú panel- vagy tégla lakásoknál érezhetők, melyek között a felújítandókat is keresik a vásárlók, hiszen ezek valamekkora ráfordítással könnyen energiahatékonnyá tehetők.
Ahogy azt már több korábbi cikkünkben is megfogalmaztuk, rezsiköltség emelkedés ide energetikai mutatók oda a vevők továbbra is az olcsóbb ingatlanokat fogják keresni, vagyis a pénztárca diktál nem az energetikai tanúsítvány. Amit ez a felmérés egyértelműen visszaigazol.
Merre tovább, lakásárak?
Ami az árakkal kapcsolatos várakozásokat illeti, 2023-ban országosan mindenhol nominális árcsökkenésre számítanak az értékesítők. Ez várhatóan a budapesti belvárosban lesz a legkisebb, mintegy 4 százalék, országos átlagban mintegy 11 százalék, az agglomerációban dolgozó szakértők viszont - feltehetően a családi házaknál - akár 17-18 százalékos árcsökkenést is elképzelhetőnek tartanak.
Csakhogy ott van az infláció is, ami az ellenkező irányba hat, ugyanis, ha mondjuk idén egy családi házat 50 millióért kínálnak, de azt nem veszik meg az év végéig. Jövőre az eladó nyilván növeli az árat az inflációval, hiszen nem akar kevesebbet kapni az adott ingatlanért, mint 2022-ben. Így, figyelembe véve a 20% körüli pénzromlást reálértéken szinte semmivel nem lesz olcsóbb az adott ház jövőre, mint idén volt.
Így a spekulánsok Kánaánja továbbra sem fog eljönni, és bár az otthonteremtési, lakhatási célú vásárlások száma drasztikusan vissza fog esni, az árakban nem lesz jelentős csökkenés.
Ellenben a kivárás a tartósan magas infláció miatt több milliós a nagyobb értékű ingatlanok esetében tízmilliós nagyágrendű veszteséget okozhat a befektetőknek.
Property Invest News 2022. október 25.
Az állampapírok elsőre jó megoldásnak tűnnek
Az értékpapír az ez évi átlagos infláció felett 1,5 százalékot fizet majd, ami idén 14-15 százalék lehet. Vagyis márciustól 15,5-16,5 százalékos kamat valószínű. Ha az infláció valóban nemsokára tetőzik és lefelé indul, akkor a kötvény akár lehet jó választás is, de ha nem – márpedig erre elég sok jel mutat – akkor bizony elkezd csökkenni a vagyonunk értéke.
Az eurós, szintén inflációkövető PEMÁP kamata csak 2,85 százalék, a kamatprémium ebből 0,25 százalékpont. Míg tavaly csak 2,6 százalék volt az átlagos (HICP) infláció, most 7,1 százaléknál tartottak szeptemberben és a következő periódusban a 7-9 százalékos szint a legvalószínűbb. De csak augusztus 23-tól, ez a kötvény ugyanis jókora késéssel követi az inflációt.
Az ilyen kötvényeket annak érdemes vennie, aki a forint további jelentős gyengülésére számít. Csakhogy ez koránt sem vehető biztosra, hiszen nemrég 430 feletti euróárnál a kormány és a jegybank erőteljesen “megvédték a forintot”.
Olajipari részvények
Többen arra spekulálnak, hogy drágul a benzin – akár a forintgyengülés miatt, akár a tőzsdei olajárak miatt –, ezért jövedelmező lehet az energiacégek részvényeinek vásárlása. Csakhogy a fent említettek mellet sok más tényező is hat ezen részvények árfolyamára ami jelentősen csökkenti a kiszámíthatóságot.
Ezért bár igaz, hogy a szektorban az osztalékhozamok viszonylag magasak, de a kockázatok is számosak. Például, államok különböző extraprofitadókat vezethetnek be (már van is rá példa), a környezetvédelmi előírások plusz költségeket okozhatnak. Az általános részvénypiaci hangulat és a kamatszint is befolyásolhatja az árfolyamot. Előfordulhat, hogy az olajár felmegy, de a költségek is nagymértékben emelkednek. És itt van az éppen begyűrűző recesszió is, amely lenyomhatja az energiahordozók fogyasztását.
Ingatlan vásárlás
Az államkötvényekkel és az energiaipari részvényekkel szemben, amelyeknél rendre beigazolódik, hogy a gazdasági események mellett a politikai szándék és az EU-intézkedések is jelentős befolyással bírnak. A lakóingatlanok esetében ugyan ez a kitettség sokkal kisebb, a politikai döntések pedig kevés kivételtől eltekintve éppen a lakáspiac serkentését célozzák és védik a bedőléstő. Például az otthonteremtési támogatások, a gyermekvállalási programok, a kedvezményes kamatozású hitelek, a kamatstop stb.
Ezért tud számunkra a lakás kiszámítható módon és hosszútávon inflációt meghaladó befektetési eszköz lenni. Nem beszélve arról a plusz egy dologról, amivel semmilyen más instrumentum nem büszkélkedhet, mégpedig a másodlagos felhasználási lehetőség, vagyis, hogy lakni lehet bennük.
Property Invest News 2022. október 23.
A „guruk” által unásig ismételt stratégiákkal, miszerint vegyünk itt és adjuk ki bérbe vagy vásároljunk az Óperencián túl mert ott majd kaszálni fogunk. A legjobb esetben is 10-15 éves megtérülési idővel és 6-8%/év profittal számolhatunk, vagyis azzal, hogy apránként 120-180 hónap alatt kapjuk vissza azt a pénzt, amit annak idején befektettünk.
Ezek a számok a jelenlegi több mint 20%-os infláció és a romló gazdasági kilátások fényében nem éppen kecsegtetőek. De mi lenne, ha azt mondanánk, hogy van olyan lehetőség is, ahol a bérbeadás terhe és kockázatai nélkül vásárolhatunk például egy 50 milliós befektetési célú lakást aminek az árából azonnal visszakapunk 24 milliót?
Nos bármennyire is hihetetlen a konstrukció létezik, sőt több mint 10 éve sikeresen működik és már a nagyközönség számára is elérhető. De nézzünk két konkrét példát:
VII. kerület Erzsébetváros negyedében a Városligettől 3 perc sétatávolságra lévő 67 m2 alapterületű kétszobás, erkélyes emeleti lakás. Az ingatlan értékbecsléssel alátámasztott forgalmi értéke 64 millió Ft, az azonnali profit 30 millió forint.
Érden a Szabadság tér közelében található 170 m2 alapterületű 5 szobás 4 gardróbos duplakomfortos kétszintes családi ház. Az ingatlanhoz 937 m2 telek egy kétállásos garázs, pince és medence is tartozik. Az értékbecsléssel alátámasztott forgalmi értéke 105 millió Ft, az azonnali profit 50 millió forint.
Sőt a cég az 50%-os illetékkedvezmény mellett a teljes ügyvédi költség, a földhivatali díjak és az értékbecslés díjának jóváírását is garantálja ügyfeleinek.
Amennyiben Ön is szeretne élni ezzel a lehetőséggel a képre kattintva igényelheti a személyes konzultációt.
Property Invest News 2022. október 21.
Az ingatlanpiacon egy régen látott trend figyelhető meg az emberek olyan lehetőségek után érdeklődnek melyektől korábban ódzkodtak: egyre jobban keresik például az olcsóbb, osztatlan közös tulajdonú, vagy a jelzáloggal terhelt ingatlanokat.
Aminek két legfőbb oka közül az egyik, hogy a már eleve túlárazott piacon az újépítésű és jó energetikai mutatókkal bíró ingatlanok tulajdonosai az egyes szakértők által várt keresletnövekedést beárazva tovább emelték az eladási áraikat. A másik pedig az elharapódzó inflációból adódó fizetőképesség csökkenés, ami az elképzeléseket egyre távolabb löki a reális lehetőségektől.
Mi maguk több korábbi cikkünkben amellett tettük le a voksunkat, hogy az embereket a pénztárcájuk, vagyis az anyagi lehetőségei sokkal jobban befolyásolják, mint a különböző mutatók meg számolási szisztémák. És így is lett! Már nem gond, ha nem makulátlan a tulajdoni lap, ha azzal a vevő jelentős összegeket tud megtakarítani vásárláskor.
Ezt figyelembe véve a mostani keresletcsökkenés csak idősazkos lesz és inkább a hangsúlyeltolódás lesz megfigyelhető. Egyre többen fogják keresni az ilyen vagy olyan okból olcsóbb lakásokat és házakat és kevésbé lesznek kelendők a „pedigrés” ingatlanok.
Arról viszont még kevesen tudnak, hogy, van egy olyan lehetőség amivel az ilyen ingatlanoknál elérhető egy-két milliós vételárkedvezményt akár 10-20 milliósra tudjuk felduzzasztani. Ezt úgy valósíthatjuk meg, hogy életjáradékos ingatlanokat vásárolunk amelyekhez a piaci érték töredékéért juthatunk hozzá.
Hogy hol és milyen feltételekkel jutunk ilyen lakásokhoz, házakhoz? Ebben segít nekünk a több mint 10 éve működő és piacvezető Four Generations Property SE. A ő szolgáltatásunk ugyanis a szerződéskötés létrejöttének elősegítése a teljeskörű tájékoztatással, független szakértők bevonásával, a jogi háttér biztosításával. Az ingatlan előminősítésével, a megfelelő garanciák szerződésbe való foglaltatásával és az optimális összegű vételár megállapításával.
Property Invest News 2022. október 20.
Bod Péter Ákos szerint a gazdaságpolitika hitelességét erősítené, ha legalább az ERM2 (európai árfolyam mechanizmus) számait horgonyként használnánk. Zsiday Viktor nézőpontja szerint, akkor érdemes saját devizát tartani, ha azt felelősen használjuk fel. Ami az elmúlt 10 évben történt Magyarországon, különösen az elmúlt 1,5 év tapasztalata alapján, nem sok értelme van megtartani a forintot. Inkább lépjünk be az euró-övezetbe!
Őket igazolja az MNB legutóbbi döntése is, amelyben a devizatartalékait felajánlotta az energiahordozók megvásárlására. Ugyanis jelenleg úgy áll a dolog, hogy az euró és dollár pénzpiacokról történő beszerzésére a gatyája is rámegy a kormánynak.
Mindez ismét időszerűvé teszi a kérdést, hogy miként hatna a befektetésinkre, ha bevezetésre kerülne az euró? Nos nyilván egy központilag meghatározott árfolyamon történne az átváltás forintról euróra, ami a gáz és egyéb termékek kormány általi berázásából kiindulva nem a befektető számra lenne kedvező.
De szerencsére van lehetőség arra, hogy ezt a kockázatot, illetve veszteséget teljes egészében kiküszöböljük. Az eszköz ebben az esetben is az ingatlan, mert bár az átváltási árfolyamot ott sem mi határozzuk meg de az ingatlan árát viszont igen.
Ellentétben a pénzpiaci eszközök például a kötvények, részvények esetében, ahol sem átváltásra, sem az értékpapírok árfolyamára nem lehetünk hatással, csak sodródhatunk a történésekkel. Ezzel a plusz előnnyel az ingatlan, mint befektetési eszköz, kiszolgálja a profi befektetőknek azt az igényét is, hogy a vagyon gyarapítása mellett a vagyon megőrzése is garantálva legyen.
Property Invest News 2022. október 19.
Az elemzők szerint a drágulás megállása annak is köszönhető, hogy az elmúlt hónapokban kinyílt a keresleti-kínálati olló, vagyis a kínálat folyamatosan nő, viszont az eladó ingatlanok iránti érdeklődés folyamatosan csökken. A következő hónapokban fog kiderülni, hogy a stagnálás vajon csökkenésbe fordul-e, aminek több dolog is ellentmond.
A legfrissebb ezek közül a kormány két nappal ezelőtti döntése, amely az eddigiek mellett a piaci kamatozású hitelek egy részét is beemelve a védelembe meghosszabbította a kamatstopot. Ez azt jelenti, hogy még legalább egy évig nem fognak megjelenni nagy mennyiségben olyan ingatlanok a kínálati oldalon, amelytől az adósok kényszerűen meg akarnának válni.
De ott van az infláció elszabadulása és ebből adódóan a lakosság életkörülményeinek romlása, vagyis a vásárlóerő jelentős csökkenése. Valamint a hitelfelvételi szándék drasztikus visszaesése és a bankok hitelezési kedvének mérséklődése amelynek sok minden mellett újabban a tömeges elbocsátási hullámoktól való félelem az oka.
Ezek együttesen azt vetítik előre, hogy hiába lesznek olcsóbbak a lakások attól azokat még nem fogják megvenni, mert a potenciális vevők vagy nem mernek belevágni vagy még így sem tudják majd megfizetni azokat.
Márpedig ahhoz, hogy az alacsonyabb ár rögzüljön az kellene, hogy azon a szinten jelentős legyen az adásvételek száma. Enélkül ugyanis semmi sem fogja meggyőzni az eladókat (a kényszerértékesítéseket kivéve) hogy érdemes csökkenteni az árat a gyorsabb értékesítésésért cserébe.